Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Согласие второго собственника квартиры на ее продажу

Согласие второго собственника квартиры на ее продажу

Согласие второго собственника квартиры на ее продажу

Продажа квартиры, если один из владельцев против


Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Квартира, в которой , может находиться в совместной либо общей долевой собственности. обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры. Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через , в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены. Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  • При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.
  • При совместной собственности супруга продавца должна дать свое купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.

Для потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  1. письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  2. письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  1. в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  2. может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах.

В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны. Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей).

Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи. После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке.

Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности: 1.

Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки. 2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом. Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников. Таким образом, при долевой собственности лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  1. заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.
  2. заключить вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  3. заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию. Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации. Каждый сотрудник имеет право на получение .

При задержке заработной платы работодатель обязан выплатить компенсацию. Если он отказывается это делать, читайте , где подробно описаны права работника в этом случае.

Предоставление поддельного больничного листа — серьезное преступление. Какое наказание может понести работник в этом случае, читайте .

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным.

С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу.

Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

8 июня 2021У Вас есть доля в праве собственности и вы хотите ее продать?

Другой собственник не согласен ее покупать и продавать весь объект?

Выход есть, он сложный и тернистый, но выход есть. И существуют альтернативные способы решения вопроса.Действие первоеНужно уведомить других собственников о продаже доли.

В уведомлении обязательно должна быть указана цена продажи (продать ниже указанной стоимости Вы в дальнейшем не сможете).

Поскольку, сделка купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, советую сразу воспользоваться помощью нотариуса в данной процедуре. Действие второеПосле отправки уведомления о продаже, придется подождать 1 месяц. Этот срок дается другим собственникам, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки.
Этот срок дается другим собственникам, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки.

Данный срок закреплен в статье 250 Гражданского Кодекса РФ: Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Действие третьеЗаключить сделку купли-продажи доли с третьим лицом у нотариуса. В обязательном порядке у нотариуса.

Нотариус удостоверит договор купли-продажи только при условии наличия уведомления.

  1. Заключить договор дарения доли в праве собственности. Данный договор также требует нотариального удостоверения, однако уведомления в данном случае не нужны. Но, следует помнить, если Одаряемый не является Вам близким родственником, но заплатит налог (13 % от кадастровой стоимости).
  2. Заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Как указал Верховный Суд:

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;Но, заключая договор, который прикрывает собой сделку купли-продажи, следует помнить, что заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с требованием о признании ничтожным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки.Если у Вас возникли вопросы, Вы можете задавать их в комментариях к данной статье.

Долевая собственность: особенности продажи

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Вторичная

Елена Савельева10 декабря 2018 180 366Как удачно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили?

Объясняем по шагамКогда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги.

Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.Что такое долевая собственность?Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части?

Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности.

Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире.

Зачем это нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность.

Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер.

Прежде всего, нужно вносить квартплату.

Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т.

д.», – отмечает Юлия Антясова. Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей.

Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость.

При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев). Тамерлан БарзиевадвокатНеважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене.

Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет.
Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям.

То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  • При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  • Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
  • Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить.

Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости»

.

– Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще.

Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.Можно ли обойтись без нотариуса?В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году.

С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней.

Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.Как организовать выкуп незначительной доли?К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории.

При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям.

Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья.

Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок.
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок.

Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности.

Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.Тамерлан БарзиевадвокатКак говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна:

«При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег»

.Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности.

Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна ЧигароваПодпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Вторичная
  1. 6 декабря 2018 8 750
  2. 12 ноября 2021 2 362
  3. 17 декабря 2021 1 250
  4. 20 февраля 2021 5 858
  5. 10 июля 2021 772

Согласие на продажу

Ситуации, когда при сделках с недвижимостью требуется согласие на продажу жилья, нередки. Законом предусмотрены ситуации, когда собственник квартиры, чтобы избежать признания сделки купли-продажи или дарения недействительной, должен соблюсти ряд формальностей. Есть несколько ситуаций, при которых прежде чем оформить какую-либо сделку с недвижимостью, необходимо получить согласие третьих лиц: — приобретена в браке и является общей супружеской собственностью.

Здесь не обойтись без разрешения супруги, являющейся по закону совладельцем жилья. — Квартира находится в долевой собственности, и вы планируете продать свою часть третьим лицам.

В этом случае понадобится согласие всех других собственников на продажу вашей доли. — Одним из владельцев жилья является несовершеннолетний. Здесь не обойтись без согласия органов опеки и попечительства, которые стоят на страже прав несовершеннолетнего.

— Квартира находится в ипотеке и не выкуплена у банка окончательно. Перед продажей придется получить разрешение банка, являющегося залогодержателем. А теперь поговорим подробнее о каждой ситуации, когда вам может понадобиться согласие на продажу недвижимости.

Существует общее правило, по которому один из супругов, распоряжаясь совместно нажитым имуществом, по умолчанию действует с согласия второго супруга. Но в ситуациях, когда производится сделка с недвижимостью либо иное другое действие, требующее нотариального заверения или же регистрации в установленном законодательством порядке, нужно в обязательном порядке получить согласие другого супруга. Что немаловажно: согласие тоже должно быть нотариально заверено.

В ситуации, если при совершении сделки нотариально заверенного согласия второго супруга не было получено, то этот супруг имеет полное право потребовать признания сделки недействительной. При этом закон дает вашей второй половине годовой срок на обжалование сделки. Важно: год должен пройти не с момента самой сделки, а со дня, когда супруг (супруга) узнал или должен был узнать о том, как вы распорядились совместно нажитым имуществом.

То есть, получение нотариально заверенного согласия второй половины на продажу квартиры по закону вроде бы необязательно, но для собственного спокойствия – и для спокойствия покупателя жилья – лучше его оформить. Единственный случай, когда такого согласия не требуется – это ситуация, в которой продавцами одновременно выступают и муж, и жена, поскольку они оба подписывают договор купли-продажи.

Здесь важен один момент: согласие других собственников необходимо при продаже жилья, но не при его дарении. При проведении любых безвозмездных сделок разрешения второго собственника не нужно.

Статья 246 Гражданского кодекса РФ однозначно говорит, что собственник может свободно распоряжаться своим имуществом, находящимся в долевой собственности: то есть продавать, дарить, завещать, отдать в залог, — но при условии соблюдения ряда правил, указанных уже в статье 250 ГК РФ. Основой этих правил является преимущественное право другого собственника приобрести продаваемую долю в квартире по той же цене, по какой она предлагается третьему лицу.

Как можно получить согласие второго собственника? — Договориться с другим собственником (собственниками), чтобы они подписали свое согласие на продажу вашей доли у нотариуса.

При этом нотариус только заверяет подпись на согласии. — В ситуации, когда второй собственник не желает идти к нотариусу, но и не хочет сам приобретать вашу долю, можно пойти более длинным путем: отправить по адресу регистрации сособственника заказное письмо с уведомлением и описью вложения с предложением выкупить долю, указать ее стоимость и другие условия (если они есть).

При этом отправлять это предложение нужно всем собственникам этой недвижимости, если их много. Если через месяц после того как ваше письмо будет вручено другом собственнику недвижимости — дата будет указана на уведомлении о вручении документа — вы не получите от него предложения о выкупе вашей доли, то можете смело оформлять сделку купли-продажи жилья.

Действующее жилищное законодательство защищает права несовершеннолетних и не разрешает осуществлять сделки купли-продажи, размена или дарения доли, принадлежащей ему без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это правило введено для защиты интересов детей и подростков от злоупотреблений недобросовестных родителей, опекунов или попечителей. Если вы собрались продавать жилье, в котором есть доля несовершеннолетнего, вначале нужно получит разрешение на проведение сделки.

Ответ органов опеки и попечительства, вне зависимости от того, будет это согласие или отказ, согласно части 3 статьи 21 закона «об опеке и попечительстве», должен быть выдан в течение 15 дней с момента поступления вашего заявления.

Приобретение жилья в кредит уже давно не редкость в наших условиях. Мало кто может самостоятельно накопить на собственное жилье, не обращаясь за помощью к банку. При этом по условиям договора до момента полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка: таким образом, кредитная организация страхует выданные средства, получая уверенность, что вернет свои деньги.

Если вы решили продать или поменять ипотечное жилье, то сделать это сможете только при наличии согласия банка, в ином случае вас могут ждать неблагоприятные последствия. Реакция банка на продажу ипотечного жилья: что ждать от залогодержателя Если находящаяся в ипотеке квартира будет продана без согласия банка, то банк может:

  • Признать в судебном порядке сделку недействительной
  • Потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, при этом обратив взыскание на заложенное имущество, вне зависимости от того, кому оно принадлежит.

Для того чтобы ваша сделка по продаже или расширению жилья не сорвалась, получить согласие банка необходимо.

Продажа квартиры с двумя собственниками

» » 29 884 просмотровСодержаниеЧтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи.

Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

  • Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее:
  • Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее:
  • Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее:
  • Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее:

Так недвижимость становится объектом долевой или совместной собственности. Разница в том, что в случае с долевой собственностью каждому принадлежит четко определенная доля (например, ½ или ¼), в то время как при совместной такого разграничения нет. Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется .

Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

  1. При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
  2. Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
  3. Продавать квартиру нужно с учетом положения о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Внимание!

Сделки, касающиеся долевой собственности, требуют обязательного нотариального заверения.Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной.

Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

  • Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
  • Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.
  • Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.

Отсутствие нотариально заверенного согласия дает второму супругу право оспорить сделку путем обращения в суд.Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

  • Оплатить госпошлину за составление основного договора.
  • Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
  • Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
  • Оговорить с покупателем особенности проведения сделки.

    Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.

  • Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
  • Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
  • Получить выписку из ЕГРН.
  • Оформить передаточный акт, смотровой лист.
  • При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
  • Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.

Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами риелторов, не подозревая, что большинство из них не имеет образования и базы знаний, позволяющих проверить чистоту сделки, дать дельный совет.

Поэтому если даже есть желание обратиться к риелтору, то следует внимательно выбирать кандидатуру.

Непосредственно при составлении договора не обойтись без юридической поддержки.

— это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными .

Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

  • Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
  • Название договора, место и дата его подписания.
  • ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
  • Подписи сторон соглашения.
  • Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
  • Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
  • Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
  • Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.

Если один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу, а также получить согласие ребенка при достижении им 14 лет. Приведенные документы являются типовыми образцами, однако в зависимости от сопутствующих обстоятельств пункты могут быть дополнены или изменены в соответствии с рекомендациями юриста (нотариуса).При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

  1. техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
  2. выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
  3. передаточный акт;
  4. свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
  5. дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
  6. договор купли-продажи;
  7. паспорта владельцев;

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

  1. при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
  2. согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
  3. если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
  4. согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
  5. разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
  6. согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными.

Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре.

Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.Распространена практика, когда в коммуналке 2 собственника, и каждому из них принадлежит комната (или несколько). Такой объект можно купить и, подав заявление в Росреестр, объединить разрозненные части в 2-х (3-4-х и т.д.) комнатную квартиру. При этом может заключаться один договор с указанием объектов, или 2 автономных договора.Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.Следует запомнить:

  • При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.
  • Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимости договора, но в пределах 300-20 000 руб.

().Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн.

руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:1,7 млн.

руб. Х 0,5% = 8500 руб.За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс.

руб.Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс.

руб.Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно.

Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:Цена договораПроцент от стоимости квартиры с вычетом (для посторонних лиц)Для близких родственниковДо 1 млн. руб.3000 + 0,4% от стоимости До 10 млн.

руб.7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)Выше 10 млн. руб.25 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн.

руб.)23 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн.

руб.)Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс.

руб.При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель.

Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора. Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней.

По закону оплата за данную услугу не предусмотрена.

Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб. за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%.

Однако есть некоторые нюансы:

  1. если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.
  2. если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи.

В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил.

Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Чтобы процесс продажи квартиры от двух собственников прошел быстро и безопасно, надо заранее выяснить: как правильно оформить договор продажи квартиры от двух совладельцев?

Нужно ли нотариальное заверение? Что выгоднее — заключить 1 или 2 договора купли-продажи?

Ответы на все вопросы бесплатно предоставят юристы сайта ros-nasledstvo.ru. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (4 оценок, среднее: 3,25 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 666 просмотров Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+