Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком

Почему риэлторы не любят квартиры с прописанным несовершеннолетним


31 июляПосле развода Елена с 5-летним сыном переехала в , доставшуюся ей в наследство от бабушки. Для новой работы ей понадобился личный автомобиль.Не имея возможности выплачивать автомобильный кредит, женщина решила продать старое жилье, в новостройке, а на разницу приобрести авто.Бывший муж Елены смог расстроить сделку. Он обратился в органы опеки с просьбой запретить продажу «двушки», так как это могло ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.Опека вмешалась и запретила продажу при том, что ребенок не был собственником жилья.

Так бывший супруг, не имея никакого отношения к квартире Елены, смог повлиять на ситуацию.Расскажем, можно ли продать квартиру, в которой прописан ребенок, как это сделать и почему риелторы неохотно берутся за такие сделки. в собственности у несовершеннолетнего может появиться в следующих случаях:

  1. Приватизация. Дети до 18 лет, прописанные в квартире, после ее приватизации получают долю, наравне с другими жильцами.
  2. Переоформление в собственность. Жилье может быть полностью оформлено на ребенка по желанию его родителей или опекунов.
  3. Маткапитал. Когда при покупке квартиры с помощью маткапитала часть жилья оформляется на детей.

Кроме вышеперечисленных случаев, ребенок может получить квартиру или в наследство, или в подарок.Ребенок, который имеет в собственности недвижимость, может ею пользоваться, но не распоряжаться.

То есть продать квартиру несовершеннолетнего могут только его родители или усыновители, и то лишь после одобрения органов опеки.Внимание!

Если после продажи квартиры покупка нового жилья не планируется, то родители обязаны положить деньги от продажи доли несовершеннолетнего на его счет в банке.

Эти средства ребенок сможет использовать, когда ему исполнится 18 лет.Органы опеки обязаны следить за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались. Опека проверяет условия сделки и выдает согласие, если удостоверится, что несовершеннолетний выиграет от продажи: поселится в более благополучном районе, переедет в лучшее жилье, получит деньги.Проще , если ребенок в ней прописан, но не является собственником.

В этом случае разрешение опеки не требуется.

Но оставить ребенка на улице тоже нельзя, поэтому за соблюдением прав несовершеннолетнего будут отвечать родители.Исключение — ситуации, когда ребенок, прописанный в квартире, остается без родителей, находится под опекой или усыновлением.

Тогда для продажи недвижимости, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.Внимание!

Опека обычно без проволочек дает согласие на продажу жилья, если родители несовершеннолетнего разводятся. Даже в тех случаях, когда новая квартира дешевле по цене и меньше по площади.Прежде чем продавать жилье, нужно решить, где будет прописан ребенок.

Вы должны учесть, что дети до 14 лет живут с родителями, поэтому онидолжны быть прописаны на одной жилплощади с матерью или отцом.Если другого жилья для регистрации несовершеннолетнего нет, то продажа старой и покупка должна происходить одновременно, что усложнит сделку.Вам придется снять ребенка с учета, представить покупателю соответствующую справку и сразу прописать несовершеннолетнего в новой квартире.Риэлторы неохотно берутся за продажу недвижимости, в которой прописан или которой владеет несовершеннолетний, потому что такие сделки связаны с определенными рисками.Если вы покупаете квартиру, приобретенную с помощью маткапитала, но бывший владелец не выделил доли детям, то сделку могут аннулировать. Проверьте предыдущий договор купли-продажи, где должно быть отмечено, какие средства использовались при покупке жилья.Продавец может утаить от вас информацию о том, что ребенок имеет в собственности часть квартиры или владеет недвижимостью полностью.

Такая сделка может быть признана незаконной. Проверьте, есть ли среди собственников жилья дети, запросив выписку из ЕГРН.

Нюансы продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Автор Евгений Трофимов На чтение 4 мин. Опубликовано 04.01.2021 Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке.

Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры. Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  • Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  • Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  1. условия проживания;
  2. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
  3. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  4. площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  5. техническая оснащенность;
  6. соответствие санитарных норм утвержденным законом;

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство.

Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка. Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье? Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

  • Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
  • Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
  • Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

  1. паспорт представителя.
  2. свидетельство о рождении.
  3. документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

  1. договор купли-продажи/дарения;
  2. заявление;
  3. справку об отсутствии задолженности.
  4. оригинал свидетельства о рождении;
  5. выписку из ЕГРН;

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону.

Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

  • Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:
  1. заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.
  2. обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
  • Регистрация сделки, регламентируется ст.

    131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

  • Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
  • Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется: Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка.

Для этого нужно обратиться в УВМ МВД, МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

  1. выписка из ЕГРН.
  2. свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
  3. паспорт родителя;

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Останется только сделать справку о том, что прописанных в квартире нет.

Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2021 году: порядок действий и документы

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения. Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

  1. продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
  2. реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается.

Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок. Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

  1. Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
  2. Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
  3. Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.
  4. Возраст лица;

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

  • С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
  • С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
  • Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.
  • С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может. Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав.

Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется. Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя.

Такое соглашение будет признано недействительным.

Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры. Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

  1. обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.
  2. список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
  3. разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
  4. если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению.

Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры. Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

  1. Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
  2. При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
  3. Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
  4. Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
  5. Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
  6. Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
  7. Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
  8. Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения. При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

  1. Общую и жилую площадь новой собственности;
  2. Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.
  3. Условия проживания и коммуникации;
  4. Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
  5. Расположение;

Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение.

Такие сделки являются ничтожными.

Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

  • До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
  • С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации.

Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован. Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.
Обычно процедура выглядит следующим образом:

  • Сбор необходимого пакета документов;
  • Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.
  • Поиск жилья на замену;
  • Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  • Документы для непосредственного заключения ДКП.
  • Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление: Ситуация Документы Особенности Для получения разрешения · Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего; · Документ о регистрации брака, если таковой имеется; · Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт; · Паспорта представителей; · Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье; · Правоустанавливающие бумаги на жилье; · Все документы на жилище, которую представители будут покупать.

Органы опеки имеют возможность проводить любые действия, направленные на осуществление проверки рентабельности заключаемого соглашения, в том числе истребовать дополнительные данные.

Для заключения договора · Паспорта всех участников, если у малолетнего его нет – свидетельство о рождении; · Документы на недвижимость; · Разрешение и заключение органов опеки; · Документы о платежеспособности и т.д. Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних.

Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних. Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки.

Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Подробнее о том, читайте далее. Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой». Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации. На 2021 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.
При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.

Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов. Перед тем, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо пройти процедуру перерегистрации.

Для этого нужно:

  1. Дождаться оформления и после этого получить справку о том, что в квартире никто более не проживает и дети не прописаны.
  2. Подать необходимые документы;
  3. Подать заявление в миграционную службу о необходимости оформления новой регистрации для себя и ребенка;

К общему пакету документов прикладывается выписка из домовой книги и соцзащиты о том, что жилое помещение является «пустым» и готовым к заселению. Органы опеки не всегда требуют предоставление жилого помещения, однако эти случаи уникальны и их можно пересчитать по пальцам.

Продажа квартиры с ребенком-собственником возможна без нового жилого помещения в случае:

  • Приобретение недвижимости в строящемся объекте.
  • Переезда на ПМЖ в другой регион страны или за пределы РФ.

Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

  • Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.
  • При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;
  • В случае переезда в другую страну;

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага.

В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему.

Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

  • Проведение сделки и получение оплаты.
  • Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
  • Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
  • Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.

Оплата может осуществляться следующими способами:

  • Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
  • Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия.

Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться.

Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной.

Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье. Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

  1. Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
  2. Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Прежде чем отвечать на вопрос что нужно для продажи квартиры, необходимо разобраться с документальной составляющей, которую необходимо предоставить органам опеки для подтверждения значимых обстоятельств.

К таким документам можно отнести:

  1. Чеки и квитанции о стоимости лечения;
  2. Справку о здоровье;
  3. Документы для осуществления эмиграции;
  4. Документы о поступлении ребенка в учебное заведение за границей с последующей сменой ПМЖ и т.д.

В каждой конкретной ситуации дело рассматривается индивидуально, при этом документы для сдачи могут потребоваться самые разные и их содержание лучше уточнять у уполномоченных органов, стоит отметить, что после совершения всех манипуляций родителям потребуется отчитаться куда, были направлены деньги.

При осуществлении любого соглашения существуют свои риски, однако в случае оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее. При несоблюдении всех условий выдачи разрешения от опеки, проданная недвижимость может быть возвращена в собственность малолетнего лица и изъята у покупателя, даже если он честно выполнил свои обязательства.

К таким соглашениям необходимо относится наиболее внимательно и аккуратно, так как любое несоответствие интересам ребенка может навредить договору и сорвать его подписание.

Продать квартиру с прописанным ребенком или ребенком-собственником – сложная процедура, которая может оттолкнуть потенциального покупателя от покупки жилья. В оформлении такого договора существуют свои риски, на которые нельзя закрыть глаза, так как существует шанс не только потерять приобретенное жилье, но и все сбережения. Если же нарушить права ребенка, то можно получить уголовную ответственность, которая коснётся не только родителей, но специалистов органов опеки, а также всех причастных лиц.

Важно! На сайте работает юрист, которые может объяснить все нюансы таких сложных сделок и помочь с оформлением документов.

Консультация бесплатная. Просто запишитесь в форме и мы вам перезвоним и ответим. Ждем ваших вопросов. Просьба поделиться опытом таких сделок в комментариях, что было сложнее всего?

Также вам будет интересно узнать, . Оцените наш пост, если он был полезен.

Оценка статьи:

(голосов: 5, средняя оценка: 4,20 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

21 марта 2018Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством.

Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения.

Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ.

Однако это не простая процедура.

Сложность заключается в обеспечении законности сделки.Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.Многое зависит и от имущественных прав ребенка.

Он может являться:

  1. владельцем доли в продаваемой квартире;
  2. прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  3. собственником жилья;
  4. ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. способ продажи (наличный, безналичный);
  2. наличие обременения жилья;
  3. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение.

Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. частичная (с 6 до 14 лет).
  2. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  3. ограниченная (с 14 до 18 лет);

До шести лет ребенок недееспособен.Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  1. В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
  2. После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки.

Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  2. условия проживания;
  3. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
  4. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  5. техническая оснащенность;
  6. размер новой квартиры, ее площадь;

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права.

Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры.

Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.Риски покупателя в этом случае не менее оправданы.

Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно.

Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры.

Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Отсутствие прописки в новом жилье.
  2. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  3. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
  6. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  7. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  8. Отказ одного из родителей от продажи.

Отказать могут и по иным причинам.

В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение.

Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  1. купли-продажи;
  2. вступления в наследство и т. д.
  3. мены;
  4. дарения;

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. составление договора, подписание его сторонами;
  2. получение разрешения на продажу;
  3. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.
  4. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру.

Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы.

Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки.

Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно.

Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда».

Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.
  2. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.

Примечание.При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно.

По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры.

В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  2. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.
  3. Переезд родителей с детьми в другую страну.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства.

    На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне.

    Самое главное – благо ребенка.

  2. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация.

    В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.

  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т.

    д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах.

Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  1. отсутствие инфраструктуры поблизости;
  2. меньшая площадь квартиры;
  3. менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  4. более старое здание;
  5. большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения.

По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства.

Каждый случай рассматривается индивидуально.Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи.

Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. договор долевого строительства и т. д.
  3. виза, билеты в другую страну/город;
  4. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  1. Семейным кодексом РФ;
  2. Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  3. Жилищным кодексом РФ;
  4. Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  5. другими актами, в т.

    ч. муниципального значения.

  6. Конституцией РФ;
  7. Гражданским кодексом;

Если у вас остались вопросы или требуется помощь в оформлении сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего, обратитесь за бесплатной консультацией профессионала и решите свою проблему.Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45также вам может быть интересно:-

Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье. При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка .

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной , то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно. Отсутствие регистрации ребенка грозит его родителям и ограничивает доступ ребенка к получению медицинских и образовательных услуг. Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть в любой момент по желанию собственника.

Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.

Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей. Основная сложность в заключении с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.

Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  • В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.
  • В включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка. Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  • Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной .
  • Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие. Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет , требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН.

В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние. Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

хорошо описана в нашем материале. Узнайте больше про договор дарение недвижимости в нашей . Вся нужная вам информация про счета эскроу в нашем тематическом .

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  • Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  • Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  • После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  • Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.
  • Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  • Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без . В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  • Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки. Для этого родители должны принести в органы опеки:

  • Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  • Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.
  • Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  • Паспорт.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении.

При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+