Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Продажа квартиры до выделения долей

Продажа квартиры до выделения долей

Продажа квартиры до выделения долей

Как не платить НДФЛ при продаже жилья с детскими долями?


8 октября 202129.09.2019 г. вступил в силу , внесший существенные поправки в Налоговый кодекс РФ.

Данные поправки затрагивают семей с детьми, позволяя им экономить значительные суммы денежных средств при совершении сделок с недвижимостью.

Теперь при продаже недвижимости с детскими долями, приобретенной с использованием маткапитала, можно не платить НДФЛ вовсе или существенно уменьшить налогооблагаемую базу. Данные изменения были очень ожидаемы, так как позволят многим семьям вернуть уже заплаченные в виде налогов деньги. Также многие семьи, для которых препятствием к увеличению жилплощади являлась необходимость истечения пятилетнего срока, чтобы не платить НДФЛ при продаже «старой» недвижимости, теперь могут этого не делать, а спокойно переезжать в квартиру побольше.

Если Вы покупали или планируете покупать недвижимость с использованием средств материнского капитала, данный обзор представляет для Вас особую актуальность.Текст может быть немного сложен для восприятия, хотя я постарался изложить его максимально доступно.

Если же Вы до конца разберетесь в теме, это позволит Вам сэкономить десятки тысяч рублей из семейного бюджета, а то и больше.

До внесения настоящих изменений семьи с детьми переплачивали десятки тысяч рублей налога при продаже жилья с детскими долями.

Такая ситуация была возможна из — за материнского капитала. Теперь же по сделкам с недвижимостью, начиная с 2017 г., НДФЛ нужно считать следующим образом:

  • Если при покупке недвижимости использовался маткапитал, то при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в ней можно уменьшать на расходы. Раньше это было невозможно.
  • Если продали квартиру в 2017 или 2018 гг. и уже заплатили НДФЛ, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.
  • Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в недвижимости, то доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку недвижимости.
  • При этом расходы должны понести родители или их супруги.
  • Данные изменения затрагивают сделки по продаже жилья, начиная с 2017 г.

Изменения в Налоговом кодексе РФ касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку недвижимости, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались ее продать.

В данном случаем зачастую такие семьи теряли много денег из-за необходимости уплаты НДФЛ с продажи детских долей. Теперь же данная несправедливость благополучно каналу в лету.

Для понимания ситуации рассмотрим, как работал данный казус.

Семья покупала квартиру и оплачивала часть ее стоимости материнским капиталом.

После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки.

Как правило, для этого оформляли договоры дарения или соглашения о распределении долей. При этом дети получали доли от родителей бесплатно.

Далее семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки и попечительства оформлялся один договор купли — продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю в собственность. При этом каждый собственник как бы получал свою часть денег за проданные доли в недвижимости: родители — за свою, дети — за свои.А теперь внимание.При подаче декларации в налоговую родители указывали свои доходы от продажи долей и уменьшали их на расходы.

Но к детям данное правило было неприменимо, так как доходы у них были, а расходов не было, в связи с тем, что доли достались им безвозмездно. Хотя по факту, за эти доли платили родители. Парадокс ситуации заключался в том, что семья, потратив деньги от продажи одного жилья на покупку другого, никакого дохода не получала, но с детских долей приходилось уплачивать 13 % НДФЛ.

Можно было конечно же использовать налоговый вычет в 1 000 000 рублей, но сути дела это не меняло.

Семьи все равно платили несправедливый налог. А теперь как это работало в жизни.Семья с двумя детьми купила квартиру за 2 млн рублей.

Часть покупки была оплачена средствами материнского капитала. После сделки детям выделили доли по договору дарения — по 25% каждому.Далее через 2 года продали эту же квартиру за те же 2 млн рублей.Все члены семьи подали декларации, где указали свои доходы от продажи — по 500 тысяч рублей каждый, включая детей. Только родители уменьшили свои доходы на вычет в размере подтвержденных расходов (расходы понесли 2 года назад, когда покупали эту квартиру) — им не пришлось платить НДФЛ.

А у детей подтвержденных расходов на приобретение долей не было. Точнее, расходы за них понести родители, покупавшие жилье за собственные средства. Но, так как детям доли в недвижимости достались бесплатно, значит именно они расходов не несли.Даже применив налоговый вычет по умолчанию в размере 1 000 000 рублей причем пропорционально долям (по формуле 1 000 000 рублей * доля ребенка) получали следующие цифры.

500 000 − (1 000 000 Р × 25%) = 250 000.250 000 × 13 % = 32 500.

То есть, семья, которая купила квартиру за те же деньги, что и продала, должна была заплатить 32 500 рублей НДФЛ за продажу одной детской доли (в сумме с данной квартиры 65 000 рублей). Согласитесь — крайне несправедливо. Для недвижимости же подороже начисления порой могли достигнуть и нескольких сот тысяч рублей.

Что же теперь. При расчете НДФЛ от продажи детских долей, которые выделили из — за маткапитала, доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы. При условии, что за квартиру платили родители или из супруги.

При этом расходы делятся пропорционально долям.Однако, чтобы воспользоваться данным правом нужно соблюсти следующие условия:

  • Квартиру продали в 2017 г. или позже.
  • Другие члены семьи раньше не учитывали эти расходы для уменьшения налога.
  • Документы об оплате оформлены на владельца сертификата или на его супруга.
  • Детям выделили доли из-за использования маткапитала, в том числе регионального. Если доли перераспределялись по другой причине, данные поправки не подойдут.

А теперь пример с уже известной нам семьей и квартирой. 500 000 − (2 000 000 × 25%) = 0.В такой ситуации налоговая база будет 0, а значит никакого НДФЛ с продажи детских долей платить не придется.

Соответственно, экономия нашей семьи составит 65 000 рублей.Также не забываем, что при продаже жилья, ранее при покупке которого часть суммы сделки была оплачена средствами материнского капитала, полученные доходы уменьшаются, в том числе и на сумму материнского капитала, а не только на затраченные собственные денежные средства. К примеру, если за квартиру стоимостью 2 000 000 рублей 1 600 000 рублей заплатили своими деньгами, а 400 000 рублей — маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов все равно составит 2 млн рублей.Если же вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на уплате НДФЛ.Если же Вы продали квартиру дороже, чем купили, НДФЛ придется уплатить только с суммы превышения. Все указанные изменения действуют для сделок, начиная с 2017 г.

Поэтому, если, начиная с 2017 г., Вы уже заплатили НДФЛ по «старым» правилам, посетите налоговую, подайте уточненную налоговую декларацию и верните себе переплату. На сегодня все. Надеюсь, что статья кому то будет полезной.

Не забывайте подписываться на мой канал.

Можно ли продать квартиру купленную на мат кап,но доли детям не выделялись?

Или нужно сначала выделить доли детям?

+2Иван Муханов19 февраля · 31,6 KИнтересно479Поможем быстро выбрать, купить, обменять или продать вашу квартиру. Оплата.ПодписатьсяПри использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут признать сделку недействительной.8 · Хороший ответ · 22,4 KЯ правильно понимаю, что у вас переуступка?

Раз вы еще не успели выделить доли. В любом случае при покупке. Читать дальшеОтветитьПоказать ещё 1 комментарийКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также1,9 KПрактикующий риэлтор, Петербург: sergej-slusar.ru +7 (911) 08-08-145 Ограничений, связанных с тем, что квартира покупалась с применением материнского (семейного) капитала, нет. Квартиру можно продавать как целиком, так и долями — все собственники при этом равны.5 · Хороший ответ · 21,5 K73ИнженерЕсли вы купили квартиру с мат.

капиталом, то вы не один собственник.

Вашим детям выделены доли. На эту продажу надо разрешение органов опеки. Как правило продажа-покупка должна произойти одновременно, нужен опытный риэлтер, знакомый с такими схемами.А вообще квартиры с мат. капиталом это такая засада, народ еще наплачется.12 · Хороший ответ · 39,1 K1,7 KЮридические услуги.

Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры.ОтвечаетДобрый день! Если использованы средства материнского капитала на погашение долга по ипотечному кредиту на покупку жилого помещения, то держатель сертификата обязан выделить доли всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям.

Если жилое помещение обременено ипотекой в силу закона, то доли нужно выделить после того, как будет погашен долг по ипотеке, и обременение будет снято. 6 · Хороший ответ · 15,2 KЭксперт93Генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».При оплате материнским капиталом ипотеки вы давали обязательсво о наделении всех членов семьи долями в квартире после полного погашения ипотеки. Поэтому наделить детей и супруга долями вы обязаны.

Кстати, обращаю ваше внимание, что доли могут быть не равными, а соразмерными с суммой мат.капитала. То есть, если вы вложили 450 тысяч, а вся квартира стоит 10 млн, то не надо наделять всех членов семьи по 1/4 доле(если у вас 2 детей).

Просчитайте пропорцию и наделяете небольшими долями.После того, как вы наделите всех долями вы уже не сможете просто продать квартиру, так как при сделках с несовершеннолетними собственниками требуется разрешение органов опеки и попечительства. Поэтому сделующий этап — это поход в мниципалитет и предоставление документов по продаваемой и покупаемой квартире.

Если вы планируете использовать ипотеку -то еще заручитесь одобрением банка.

Успешной сделки)3 · Хороший ответ · 17,7 K240Адвокат из Саратова — специализация уголовное, гражданское, семейное и администр.Добрый вечер!

Развод не является препятсвием для определения долей в приобретнной в период брака квартире и Вам ничего не мешает определить свои доли и доли детей как в судебном, так и досудебном порядке.

11 · Хороший ответ · 53,1 K

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены Фото: Olga Bocharnikova/shutterstock С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. . При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс.

руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб. Маткапитал можно потратить на определенные цели.

Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий.

Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии. Однако если семья решит продать такую недвижимость, Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.
Однако если семья решит продать такую недвижимость, Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий.

Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями. Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова. «Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20.

Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock) После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день.

То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются.

То есть условия не должны ухудшаться.

Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку.

В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина. «Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки.

А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью. «Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли.

Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР. Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock) Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит.

Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства.

Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова. Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет.

С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Родители не выделили доли детям и продают жильё

1 июля 2021Не выделили доли детям и решили продать.

А недвижимость была куплена с использованием средств государственной поддержки — материнского(семейного) капитала или региональных сертификатов поддержки семей с детьми!И у родителей есть обязательство о наделении несовершеннолетних долями в праве собственности на приобретенное жильё.А у детей есть ПРАВО эту долю получить.Статья обновлена 01.07.2019 г.Для покупателя, купившего такую недвижимость — это мина замедленного действия!Да-да, именно так порой оборачивается для Покупателя , использование Материнского(семейного) капитала в предыдущей сделке по заинтересовавшей его квартире.Не стоит забывать, что там где участвуют бюджетные деньги, усилен контроль за их использованием, применением по целевому назначению.

Контроль этот возложен на Прокуратуру.Применение Материнского капитала при покупке жилого помещения, обязывает включать в число собственников всех членов семьи.Очень часто бывает, что кроме этих денег, в сделке по покупке жилья, используются и кредитные средстваЧтобы обезопасить себя от сложностей выселения детей, в случае нарушения обязательств заемщиком, многие банки не включают детей в число собственников.В такой ситуации родители пишут нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям, после оплаты кредита и передают его в Пенсионный фонд.Но доли детям не выделяют, понимая что эту сильно осложняет продажу, а выставляют квартиру на рынок.Если средства материнского капитала используются для погашения ипотечного кредита, информацию об этом вы сможете получит только от собственников. И ни как иначе!!!Ни факт конечно, что они захотят вам об этом сказать, ведь им надо быстрее продать квартиру.В предыдущем договоре купли-продажи об использовании средств Материнского капитала ни слова!Ведь он использовался для погашения ипотечного кредита, а не на оплату продавцу!Если вы пропустили эту ситуацию — ваша сделка оспорима!К сожалению такие родители есть.

Иногда они идут на нарушение закона сознательно, иногда не понимают сложившейся ситуации.Поэтому рассуждают следующим образом:

«Я эту квартиру продам и куплю большую, там и выделю доли детям»

.Однако при этом они забывают, что в нотариальном обязательстве, которое они дали органу, выдавшему субсидию на приобретение жилья, указан конкретный адрес квартиры, жилого дома, жилой комнаты.Другие сетуют на большие расходы на выделение долей.Иные — на волокиту с органами Опеки и попечительства.Однако это не умаляет РИСКИ для покупателя.Достигнув совершеннолетия, ребенок,чьи права были ущемлены, сможет обратиться в суд и по суду выделить себе долю в том жилье, которое указано в обязательстве.В большинстве случаев сейчас не нужно удостоверять выделение долей детям нотариусом.Это значительно сокращает издержки на выполнение обязательства.Всегда рада разъяснить.

Автор

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

/ / Просмотров 554 Содержание Финансовая поддержка от государства в виде материнского капитала (МК) позволяет семьям улучшить условия проживания. Однако все чаще родители продают купленные за счет средств квартиры.

Причина – нехватка текущих квадратных метров с учетом рождения новых детей в семье. Порой супругам хочется провернуть сделку до того, как они выделят доли детям.

Напомним, что это обязательное условие для держателей сертификата на маткапитал.

Если дети уже выросли и достигли 18 лет, проблем с выделением долей не случится. Но чаще всего возникает необходимость продать квартиру, купленную на МК, при этом без выделенных долей на малолетних детей.

Что говорит об этом закон? Правомерны ли желания родителей найти новое жилье взамен старого?

Когда такая продажа разрешена, а в каких случаях вам откажут? Ключевые моменты непростой процедуры мы рассмотрели в данной статье.

Нами была куплена 1-комнатная квартира с участием банка. Средства материнского капитала мы направили на погашение ипотеки.

Одновременно с этим мы составили нотариальное обязательство – о выделении долей детям. Право собственности на ипотечную квартиру пока оформлено на меня и на мужа с обременением. Сейчас хотим улучшить жилищные условия и купить новую 2-комнатную квартиру (старую продать). Подскажите, можем ли мы не выделять доли детям после погашения ипотеки, а наделить их ими уже в новой жилплощади?

Подскажите, можем ли мы не выделять доли детям после погашения ипотеки, а наделить их ими уже в новой жилплощади?

Дадут ли согласие органы опеки, и чем будет грозить такой подход? Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Комментарий юриста: Выбранный вами способ подойдет в том случае, если вы получили согласие органа опеки и попечительства (ООиП). Изначально маткапитал предоставляют на условиях, где сказано об обязательном оформлении долей в квартире на детей. Срок на исполнение обещаний составляет 6 месяцев после снятия обременения ().

Нарушение условия может повлечь административное и даже уголовное наказание. Практика показывает, что ООиП идут навстречу лишь при обещании выделить детские доли в новой жилплощади.

Значит вам придется совершить две сделки одномоментно – купить новую квартиру и продать старую, т.е. заключить два предварительных договора купли-продажи у нотариуса.

Все остальное относится к «серым» схемам, которые чреваты проблемами. – это не пустое обещание. Родители обязуются исполнить его в точном соответствии с написанным.

На выделение долей детям отводится 6 месяцев с момента погашения ипотеки или сдачи дома в эксплуатацию по ДДУ.

Если нарушить обещание, данное ПФР, велика вероятность нарваться на ответные санкции. Сейчас активно внедряются ежегодные прокурорские проверки. Выявление нарушений приводит к тому, что у недобросовестных родителей могут отозвать сертификат на МК.

Бывает и хуже – вплоть до уголовного наказания по «Мошенничество». И так, в большинстве случаев закон дает однозначную трактовку – если вами использовался маткапитал на покупку жилья, вы обязаны выделить в квартире детские доли. Затем можно продать эту жилплощадь и приобрести новую. Исключением из правил является одна вполне законная операция.

Исключением из правил является одна вполне законная операция. Одно из преимуществ при продаже жилья – отсутствие минимальных сроков. Скажем, если супруги потратили средства МК на покупку жилья, но не выделяли доли детям – они могут приобрести новую недвижимость с одновременной продажей этой квартиры.

Допускается в новой, купленной квартире.

Желательно чтобы приобретаемая жилплощадь была больше и дороже проданной. Одно из важных требований закона – не ухудшить, а улучшить (или сохранить) жилищные условия несовершеннолетних.

’ год – 453 026 рублей). Новая квартира – отдельное жилье, купленное взамен старого с целью оформления в долевую собственность на родителей и детей.’] Использование материнского капитала поставлено под строгий контроль со стороны прокуратуры. Чтобы избежать неприятностей, следует обсудить будущую сделку с ООиП по месту регистрации ребенка. Например, если вся семья проживает и прописана в Волгограде, а приобретает квартиру в Казани, нужно обращаться в отделение ООиП по г.

Волгоград. Опека дает разрешение в том случае, если все дети получат доли в новой квартире. Отсутствие у них долей в старой жилплощади не играет никакой роли. Обязанность родителей – предоставить полные сведения о новой недвижимости, сообщить о размере выделяемых детям процентов, указать – каким способом это произойдет (, соглашение).

Мнение экспертаДмитрий НосиковЮрист. Специализация семейное, жилищное право.Старайтесь совершить сделку так, чтобы обе квартиры оказались в вашей собственности хотя бы на определенное время.

Затем обращайтесь в орган опеки за разрешением в продаже. Сообщите, что новое жилье уже куплено и вы собираетесь выделить доли детям в квартире, чей метраж значительно больше старой (например, 71 «квадрат» вместо 43 кв.

метров). Очень часто так и происходит – рождается второй (третий) ребенок, прежней площади квартиры уже не хватает, и семья ищет более просторную квартиру. Даже если эта жилплощадь не указана в обязательстве, ООиП вряд ли вынесут отказ в продаже.

Продавцу нужно также предоставить кадастровую выписку из ЕГРН, о том, что новое жилье дороже и не хуже предыдущего. Если окажется, что интересы детей будут ущемлены, ООиП не дадут разрешения на сделку.

Таким образом, одновременную продажу жилья с приобретением новой квартиры можно считать способом исполнения обязательства. Если купить новое жилье заранее, а затем выделить в нем детские доли – условие учтено не будет. Обнаружив подозрительную сделку, государство обяжет выделить доли и в старой квартире.

Как следствие, родителям придется прибегать к процедуре дважды в разных объектах недвижимости.

Отсюда и увеличение расходов на нотариуса.

Уместно ли это? Прежде чем описывать процедуру, скажем, что одновременную продажу и покупку квартиры придется согласовывать. Не факт, что в ООиП на 100% одобрят сделку, но в консультации вам точно не откажут.

Особенно если вы нашли действительно стоящее жилье и собираетесь улучшить жилищные условия детей.

Рассмотрим алгоритм продажи квартиры с использованием средств МК без выделения долей детям. Представим, что родители закрыли ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили детские доли в жилплощади. Инструкция состоит из следующих шагов:

  • Назначить дату посещения нотариуса для заключения договоров купли-продажи (ДКП) – с покупателем и с собственником приобретаемой квартиры.
  • Получить деньги от покупателя, произвести расчеты с продавцом, подписать акты приема-передачи объектов.
  • Обговорить нюансы сделки – в частности, сообщить покупателю о намерении . Имейте в виду, что многих отпугнет такая сделка. Далеко не все захотят связываться с квартирой, в которой родители не выделили доли своим детям. Однако при желании покупателя можно найти.
  • Найти потенциального покупателя на квартиру, купленную на средства материнского капитала.
  • Собрать документы для сделки.
  • Получить акт-разрешение органа опеки и попечительства.
  • Заполучить готовые документы.
  • Отчитаться перед ООиП о завершении сделки.
  • Отдать документы в Опеку на согласование сделки. Обязательно переговорите с сотрудником ООиП, а лучше с начальником отделения. Задача родителей – убедить попечительский совет в улучшении жилищных условий для детей. Если в Опеке увидят, что интересы несовершеннолетних не пострадают, супруги готовы выделить им доли, а новое жилье лучше и дороже – шанс получить одобрение повысится. Правда, ООиП могут вынести и отказ, потребовав вначале выделить доли детям в старой квартире с маткапиталом.
  • Оплатить услуги нотариуса – по договоренности.
  • Ознакомиться с содержанием ДКП, проставить подписи.
  • Зарегистрировать детей в новой квартире – постановка на учёт производится в миграционном органе «паспортный стол» – сейчас эту функцию выполняют ОВМ при МВД, но в ряде регионов еще действуют УФМС.
  • Исполнить обязательство перед ПФР – выделить доли детей в праве собственности на квартиру (например, через дарение или – на выбор).
  • Подыскать вариант с новой квартирой.
  • Ожидать регистрации в органе Росреестра – нотариус сам направит оба договора для их утверждения в ЕГРН.
  • Посетить нотариуса и составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом + ПДКП с покупателем текущей квартиры. Желательно не прописывать санкции за срыв сделки – учитывайте, что вам еще придется получить разрешение от ООиП, так что не все зависит от ваших желаний.

Основная сложность в том, что придется заключать две сделки в одно время – покупать новое жилье и продавать квартиру.

Если следовать алгоритму, вас вряд ли вызовут на объяснения в прокуратуру.

Сделка по купле-продаже должна завершиться не позднее 6 месяцев с момента снятия обременения на квартиру (например, если вы погасили ипотеку или приобрели квартиру в строящемся доме по ДДУ). Если превысить срок, можно столкнуться с прокурорской проверкой – и, если окажется, что детские доли до сих пор не выделены, примут санкции.

Доводить ситуацию до крайностей точно не стоит! Продавцам нужно позаботиться о сборе документов для ООиП и нотариуса. Для опекунского совета:

  1. свидетельства о рождении на детей до 14 лет либо паспорта для подростков;
  2. справка из ФНС об отсутствии долгов;
  3. документы от продавца на новую квартиру – аналогично описанным выше.
  4. копия свидетельства о браке/разводе;
  5. кадастровая выписка о стоимости жилья – обязательно (!);
  6. прочие документы на квартиру – технический план, справка о составе семьи, выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
  7. заявления на рассмотрение вопроса о продаже и одновременной покупке нового жилья;
  8. паспорта мужа и жены (или одного из супругов);
  9. правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили на выписки из ЕГРН;
  10. копия предварительных договоров купли-продажи – на обе сделки;

Сотрудники ООиП проверят комплект документов, переговорят с родителями, уточнят детали у продавца новой жилплощади.

Вероятно, супругам придется еще посетить опекунское собрание – вопрос решается в индивидуальном порядке.

Нотариус потребует от участников сделки аналогичные документы + разрешение от Опеки. Дополнительно нужно приложить квитанцию об оплате услуг специалиста.

Отчуждение недвижимости тесно связано с уплатой налогов на получение дохода.

Обязательство несет в первую очередь Продавец квартиры, т.е. родители детей. Если жилье по маткапиталу находилось в их собственности менее 5 лет (менее 3 лет – в случае с квартирами в собственности до 1 января 2016 года) – подоходный налог (НДФЛ) составит 13% от суммы договора купли-продажи.

Впрочем, держатели сертификата на материнский капитал могут рассчитывать на снижение суммы, облагаемой налогом. Для этого нужно вычесть размер МК из той суммы, которая указана в ДКП квартиры. Таким образом, родители могут заменить имущественный вычет на данную льготу ().

Потребуется предоставить в Налоговую копию сертификата на получение маткапитала. Подробнее о нюансах с долями читайте в статье ««. Юридические формальности играют важное значение в предстоящей сделке.

Если супруги не выделяли доли детям, с продажей жилья возникнут трудности. Прежде чем отчуждать квартиру, нужно найти новую жилплощадь, договориться с продавцом, запросить разрешение ООиП и только потом заключать сделки. Если новое жилье имеет больший метраж, лучший район с инфраструктурой и пригодно для проживания семейства – шансы на согласие опекунского совета повышаются.

Нарушение цепочки купли-продажи может повлечь за собой необратимые последствия: штрафы, выделение новых долей, возврат материнского капитала обратно государству, иск со стороны взрослых детей и даже риск оказаться под стражей. Осуществляя сделку с не выделенными долями детей, вы рискуете своей репутацией.

Далеко не всегда купля-продажа удается. Разбираться во всех тонкостях придется в самом начале – если вам это не под силу, обратитесь к юристам сайта.

Анализ ситуации позволит понять, где есть пробелы, на что обратить внимание, стоит ли вообще совершать сделку и писать заявление в ООиП. Смотрите видео о нюансах продажи квартиры с маткапиталом (личный опыт из жизни): Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры с маткапиталом (личный опыт из жизни): Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+