При покупке комнаты что нужно знать

Как проверять комнату перед покупкой? На что обратить внимание, чтобы уменьшить риски: документы, соседи.

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

1. По России бесплатно
2. Санкт-Петербург и область
3. Москва и область

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, необходимо тщательно проверить предмет будущей сделки.

Давайте подробно рассмотрим, на что именно нужно обращать внимание при осмотре, что должно насторожить будущего покупателя и как снизить риск оформления недобросовестной сделки?

Содержание статьи ○ ○ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Главная особенность в сделках, где объектом выступает комната, является необходимость соблюдения преимущественного права покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ). Это означает, что вы можете стать покупателем только в том случае, если остальные собственники отказались от приобретения этой комнаты.

Среди пакета документов, который должен представить продавец, должен быть письменный отказ от покупки, заверенный нотариально.

Чтобы сделка была действительной, и в дальнейшем не возникало необходимости в ее оспаривании, важно тщательно проверить комнату перед покупкой.

Рассмотрим подробно, на что именно нужно обращать внимание.

Здесь важно убедиться в том, что представленные документы действительны и имеют юридическую силу.

Для этого запрашивайте только оригиналы и обращайте внимание на:

1. Бланки, на которых напечатаны свидетельства, они должны быть с гербами.
2. Отсутствие помарок и исправлений.
3. Наличие всех необходимых подписей и штампов.

Не стесняйтесь просить сделать копии, сверяйте реквизиты на всех документах и проверяйте даты (многие документы имеют ограниченный срок действия). Для этого закажите выписку из ЕГРН.

В ней будут указана вся история квартиры, количество собственников за период ее существования, наличие обременений и другая полезная информация. Стоит насторожиться, если у комнаты часто менялся собственник или свидетельство о праве собственности выдано недавно. Состояние комнаты имеет определяющее значение в решении о покупке.

Поэтому не пренебрегайте тщательным осмотром.

Особое внимание обратите на монтаж дверей и окон, состояние стен и необходимость ремонта.

Все эти сведения должны быть зафиксированы в акте приема-передачи, который будет удостоверять, что вы согласны на сделку. После подписания документа уже нельзя будет предъявлять претензии к состоянию комнаты, поэтому все проверки должны быть тщательными.

Чтобы не стать жертвой мошенника, соблюдайте следующие меры предосторожности:

1. Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН и проверьте, совпадает ли собственник комнаты с продавцом.
2. Внимательно проверяйте паспорт, обращая особое внимание на: — соответствие внешности продавца фотографии; — совпадение дат выдачи с годом рождения (должен быть выдан в 20 и 40 лет); — наличие записи о ранее выданных паспортах; — заполнение страницы о семейном положении.
3. Обращайте внимание на дату выписки, которую демонстрирует продавец. Появившаяся возможность подачи документов на регистрацию в электронном формате позволила не погашать документы после сделки. Поэтому у продавца могут быть на руках уже недействительные документы на проданную комнату.

Этот неофициальный способ проверки зачастую дает больше информации, чем любая официальная справка. Поэтому не стесняйтесь говорить с соседями и спрашивать подробности о личностях, проживающих в квартире. Так вы можете защитить себя от злоупотребляющих алкоголем и ведущих асоциальный образ жизни соседей по квартире.

Для этого также нужно заказать выписку из ЕГРН. В документе будут указаны все прописанные в комнате лица, а также другие обременения на квартиру.

Кроме того, необходимо наличие письменного отказа от преимущественного права покупки.

Как и любая сделка, приобретение комнаты имеет свои преимущества и недостатки. К первым относится, в первую очередь, низкая стоимость недвижимости. При этом у вас появляется перспектива в дальнейшем выкупить комнаты остальных владельцев.

Минусы и «подводные камни» покупки:

1. Определенные сложности при наличии несовершеннолетних детей: необходимо согласие органов опеки и попечительства, а для этого им нужно доказать, что вы не будете нарушать детские права.
2. Риск недостижения согласия с владельцами.

Нельзя приобретать комнату, в которой есть не выписанные лица. Если они в момент оформления договора находились в местах лишения свободы или были признаны без вести пропавшим, вернувшись, они могут оспорить заключенную сделку.

Также не стоит заключать договор, если в пакете документов отсутствует отказ от преимущественного права покупки.

Если он не был оформлен, совладельцы могут в течение 3 месяцев оспорить сделку.

Таким образом, проявление контроля и внимания особенно важно, когда речь идет о покупке комнаты.

Вы можете подать в суд на признание сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец скрыл от вас наличие шумных соседей. Нет, нельзя. Скорее всего, это мошенническая схема, и продавец собирается исчезнуть после получения денег. Чтобы избежать подобных сюрпризов, нужно заключать договор аванса, в котором будет прописано сколько вы отдали продавцу и сколько еще должны.

Видео В этом видео Вы узнаете, как безопасно оформить покупку комнаты и на что особо обратить внимание при сделке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо.

Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье. Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

• Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
• Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).
• Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

• Сложность в получении ипотечного кредита.
  Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного.
  Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.
• Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
• Низкая ликвидность недвижимости.

  Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.

• Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами , согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат).

В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника. Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет. Возможно, вам также стоит прочитать: Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

• Заключить договор купли-продажи.
• Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).
• Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
• В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
• Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

1. справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
2. справка о прописанных в квартире жильцах;
3. нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
4. документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
5. согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).
6. техническая и кадастровая документация на жилье;

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно .

Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте . Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

1. дата составления документа и подписи его сторон.
2. ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
3. цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
4. конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
5. условия расторжения договора;
6. паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
7. предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
8. порядок проведения расчетов;

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Скачать Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

• Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
• Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.
• Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.

Читайте также «» Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

• В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли () – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

• Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка ().

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно.

На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и , в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья. Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН.

Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «».

Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу. Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика.

Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость.

Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость.

Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком.

Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс.

рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Стоит ли покупать комнату: секреты

5 марта Когда не средств не хватает на приобретение отдельной квартиры в Москве, некоторые покупатели принимают решение купить комнату. На первый взгляд, кажется, что это надежный вариант вложения и сохранения денег на тот срок, пока не станет возможной покупка квартиры.

Но на практике все намного сложнее.Как выбрать подходящий вариант?Прежде всего, нужно определиться с целью покупки. Критерии выбора объекта для собственного проживания и для сдачи в аренду будут отличаться.

В первом случае важен район, соседи, количество комнат в коммуналке, перспективы выкупа соседних помещений или получения отдельного жилья, ликвидность объекта и его юридический статус, если в планах дальнейшая перепродажа.При покупке объекта для сдачи в аренду эти моменты не так принципиальны. Важен срок окупаемости и легкость сдачи в аренду. Многокомнатные и малонаселенные коммуналки пользуются одинаковым спросом, а цены на них могут сильно отличаться.

Поэтому для аренды выгоднее купить недорогую комнату в бывшем общежитии или многокомнатной квартире, такой объект окупится быстрее. Дорогое жилье покупать не стоит, оно пользуются небольшим спросом при продаже, а стоимость аренды будет выше незначительно.Статус комнатыПри покупке объекта, прежде всего, важен юридический статус недвижимости.

Комната может быть самостоятельным выделенным объектом или находиться в статусе доли. Квартира в виде невыделенной доли дешевле, но ее использование осложняется многими факторами. Покупатель становится владельцем части квартиры, например, 1/3 или 1/8, границы объекта не установлены, и пользование помещениями не регламентированы.

Могут возникнуть проблемы с соседями, продать такую долю и распоряжаться ей труднее. Из-за этого такое жилье стоит дешевле.СоседиСоседи – еще одно слабое звено при покупке объекта.

Даже если при покупке комнаты они были адекватны и без вредных привычек, в процессе проживания первоначальный состав может смениться неоднократно. Соседние комнаты могут сдать, продать, и проживание в коммуналке станет невозможным.

Найти покупателей на проблемную коммунальную квартиру тоже будет сложно.Специалисты расходятся во мнениях, стоит ли покупать комнату с инвестиционной целью. При возможности купить комнату в Москве или отдельную квартиру в Подмосковье при одинаковой сумме инвестиций, большинство риэлторов будут рекомендовать объект в области, как более ликвидное приобретение.Но и покупка комнаты может принести прибыль.

В каких случаях это возможно?• Покупка жилья в квартире под реновацию и возможность в будущем получить лучшее жилье в новом доме.• Необходимость прописки в Москве для получения повышенной пенсии и других льгот.

Часто в жилье, приобретенном с такой целью, владельцы не проживают, а сдают его в аренду, получая дополнительный доход.• Перспектива выкупа других комнат по льготной цене. Если соседи очередники, их могут расселить, а муниципальную площадь продать по специальной цене, гораздо дешевле рынка.• Приобретение жилья вблизи ВУЗов, историческом центре, известных достопримечательностей – такие объекты будут всегда пользоваться хорошим спросом для аренды.Однако необходимо помнить, что даже при хороших перспективах, планы могут остаться нереализованными.

Соседи могут передумать продавать свое жилье, условия программ по переселению поменяться, а с арендой могут возникнуть проблемы из-за несговорчивости остальных жильцов.

Поэтому специалисты предлагают не ограничиваться в своем выборе только комнатой, а рассмотреть альтернативные варианты. Покупка квартиры в области, приобретение малогабаритной квартиры, использование имеющихся средств в качестве стартового взноса по ипотеке в ряде случаев могут стать лучшим решением квартирного вопроса.

Ставьте лайки и подписывайтесь на канал.

Также у нас есть предложение для Вас по

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Журнал Этажи Полезные статьи January 30, 2021 02:20