Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Вариант №6 (обман продавца).


5 августаЗавершить серию статей, посвященных рискам при покупке квартиры на вторичном рынке, я хотел бы примерами того, как сами продавцы поступают непорядочно по отношению к покупателям.В данной статье я не буду уделять внимание откровенно преступным схемам продажи недвижимости. Рассмотрим «мелкие» нюансы, с которыми может столкнуться покупатель.Предлагаю начать с самой распространенной неприятной ситуации, в которую может попасть покупатель квартиры.Всем известно, что собственник квартиры должен осуществлять ежемесячные платежи за коммунальные услуги, электричество, газ, воду и капитальный ремонт. Так же известно, что не все делают это вовремя, накапливая задолженность.

Конечно, можно надеяться на то, что обязанность погасить долг возложится на бывшего собственника, но зачем приобретать жилье с «хвостами»?Не советую верить на слово продавцу квартиры, что у него нет задолженности. Оплаченная платежка за последний месяц — тоже не вариант! Запросите у собственника Копию лицевого счета из Управляющей компании.

В этом документе должна стоять отметка имеется ли долг на момент его выдачи.

Если электричество, газ или вода оплачиваются отдельно в ресурсоснабжающие организации, было бы неплохо потребовать соответствующие справки об отсутствии задолженности.

Особое внимание хотел бы уделить оплате капитального ремонта.

Очень часто собственники игнорируют эти платежки. Требуйте справку из организации, отвечающей за капремонт.

Все предъявленные ОРИГИНАЛЫ справок необходимо сохранить. Именно с них начнется ваша история оплаты за квартиру.Не секрет, что очень часто хозяева квартир создают в своем жилье планировку более интересную и удобную для проживания, но не всегда торопятся узаконить произведенные изменения.

При продаже, собственник может не сообщить вам о переделках, либо предъявить сфальсифицированный Технический паспорт.

Поверьте, такое возможно!В этом случае для вас очень важно выявить, есть ли изменения во внутренней конфигурации квартиры?

И если есть, узаконены ли они. Насколько серьезными могут быть последствия, можете ознакомиться в статье «Самовольная перепланировка» (ссылка ниже).Итак, внимательно изучите схему, которая будет отражена в технической документации. Сверьте схему с планировкой квартиры.

Но этого не достаточно!!! Вам необходимо удостовериться, что имеющиеся изменения внесены в кадастр и соответствуют действительности.

Запросите выписку из ЕГРН с графической частью. Именно с графической частью, чтобы вы могли увидеть, какая схема зарегистрирована в Росреестре.В чем может заключаться обман продавца при продаже квартиры по доверенности.

В том, что доверенность может быть отозвана, но уполномоченный представитель все же попытается провести по ней сделку.

Я не беру в расчет фальшивую доверенность.

Это отдельная история.Но в любом случае, будет не лишним проверить подлинность и действительность доверенности перед сделкой.

Обратитесь с этим вопросом к нотариусу.Если объект недвижимости за непродолжительное время несколько раз перепродавался, это может свидетельствовать о серьезных бытовых дефектах или о спорах за право собственности. «Заметая следы» бывшие владельцы могли пытаться скрыть нарушения закона при проведении сделок.

«Заметая следы» бывшие владельцы могли пытаться скрыть нарушения закона при проведении сделок. В последующем, возможны претензии со стороны третьих лиц. Обратите внимание на то, сколько в собственности находится приобретаемая вами квартира.Обещанная статья:Вам так же может быть интересно:

Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений.

Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях.

А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи.

Среди них:

  1. члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
  3. те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
  4. бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
  5. лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе.

Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали».

Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора. Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше.

Особенно если вооружиться, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги. Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании. Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов.

Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассказывает юрист

7 маяПри покупке новостройки подводных камней не так много – главное .

А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.Риск №1. Продажа квартиры по доверенностиЕсли собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть.

Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.Риск №2.

Квартира в собственности продавца менее 3-х летКвартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства. И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует. В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.Риск №3.

Многократная перепродажа жильяЕсли квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак. Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают. Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки.

Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.Риск №4. Квартира куплена на материнский капиталУдостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал. В этом случае у детей тоже будут доли в квартире. Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.Такой договор купли-продажи можно оспорить.
Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.Риск №5.

Квартиру продает разведенный супругЕсли вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ. Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.Риск №6. Квартира незаконно приватизированаВелика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии.

Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.Риск №7.

Сильно занижена ценаЕсли стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста.

Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%.

Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег. Риск №8. Есть перепланировкаПри покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией. Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены.

В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня. Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома.

Оставьте заявку , чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.Риск №9. Есть долг за коммуналкуПорой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи. Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее.

К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянииМожет оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится.

Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.Риск №11. Продавец признан недееспособнымЕсли после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной.

Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии.

Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.Риск №12.

В договоре нет точного описания квартирыНе доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах. Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек. Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь.

Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше.

Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.Должен быть следующий пакет документов:1.

Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.3. Выписка из Росреестра.4. Выписка из домовой книги.5.

Оригинал технического паспорта квартиры.6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.7.

Оригинал паспорта БТИ, экспликация.8.

Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.9.

Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.10.

Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры?

Пройдите , и программа подскажет вам, какие интерьерные решения подойдут именно вам.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Случай из практики Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.

Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг.
В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг.

Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.

В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной.

В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег. Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.

В чем подвох Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

  1. незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
  2. большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
  3. собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.
  4. процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.

Иногда встречаются и настоящие мошенники.

Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией.

Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (, ).
  1. Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями. Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
  2. Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в или бумажном виде в Росреестре. Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

В чем подвох Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

  1. Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение.

Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр. Важно! В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со, если соглашение было оформлено правильно.
Важно! В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со, если соглашение было оформлено правильно.

Как себя обезопасить Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец.

В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

  1. фиктивные паспортные данные и т. д.
  2. сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
  3. ваша дополнительная ответственность;

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее.

Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке. В чем подвох Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.

По все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними. Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным. Также суд может признать сделку недействительной, если несовершеннолетний ребенок не участвовал в приватизации квартиры.

Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили.

При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения. Важно! Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.

Как себя обезопасить

  1. Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки. Это самая надежная защита. Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
  2. Убедитесь, что у ребенка будет место жительства. Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
  3. Проверьте прописку детей в квартире. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.

В чем подвох Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения.

В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Важно! Согласие второго супруга не требуется в случаях, когда жилье принадлежит только одному лицу.

Например, согласно, имущество, приобретенное до вступления в брак, а также полученное в дар или наследство во время брака, не относится к категории совместно нажитого. Соответственно, собственник вправе осуществлять его продажу без согласия супруга. Как себя обезопасить Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья.

Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество. Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке.

В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга. В чем подвох После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

  1. Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
  2. Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.
  3. Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
  4. Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно.

Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру.

И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем.

В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Важно! Согласно, приобретаемое жилье должно быть свободным от прав третьих лиц.

Если вас не поставили в известность о том, что на квартиру претендуют другие люди, можно требовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Вы сможете вернуть деньги и начать поиск нового жилья. Как себя обезопасить В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди.

Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

  1. Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
  2. Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
  3. Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом.

В чем подвох Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники.

Реже – опекуны или попечители.

Важно! На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники.

Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.

Как себя обезопасить Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности.

Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку.

Обратите внимание на особенности подписания договора.

В зависимости от степени ограничения дееспособности:

  1. в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.
  2. лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса.

В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность. В чем подвох После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками.

И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения. Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры.

И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по . Важно! Дополнительно могут возникнуть проблемы, если квартиру передали по завещанию.

Например, документ признают поддельным в судебном порядке или окажется, что он составлен неправильно. Кроме того, наследодателя могут постфактум признать недееспособным. В этом случае завещание автоматически теряет силу.

Как себя обезопасить Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности.

Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру.

Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде. Согласно, участники сделки и третьи лица имеют право предъявлять претензии и оспаривать сделки с недвижимостью в пределах сроков исковой давности. Отсчет исковой давности наступает только с того момента, когда человек узнал, что его права были нарушены.

Общий срок исковой давности составляет 3 года. При этом он не может превышать 10 лет со дня совершения правонарушения (). По истечению установленного законом периода заинтересованное лицо теряет право на подачу иска для защиты своих интересов.

Учитывая данный факт, рекомендуем приобретать квартиры, которые уже долгое время находятся в собственности у продавца. Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками.

Без специальных знаний сложно учесть все сложности, которые могут возникнуть до, во время и после оформления договора купли-продажи.

Чтобы избежать проблем, обращайтесь к опытным специалистам Safe Estate.

Статьи по теме

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

» » 22 453 просмотровСодержаниеПеред приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы.

Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества.

Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.Во избежание обмана рекомендуется воспользоваться способами получения достоверной информации о том, кому принадлежала квартира ранее, какие риски сопряжены с рассматриваемым вторичным жильем.Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

  • Проверка пакета документов и заключение основного договора.
  • Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
  • Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
  • Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
  • Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
  • Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру.

Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора.

Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

  1. Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
  2. Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
  3. Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
  4. Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.
  5. Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
  6. Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
  7. Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.Наибольшая активность рынка недвижимости наблюдается весной и осенью, поскольку заниматься продажей зимой мешает череда праздников, а летом — период отпусков.Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.Запросите документ у продавца.

Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.Необходимо обратить внимание, часто ли происходила смена владельцев жилья.

Если квартира была продана несколько раз в течение года, стоит насторожиться. По закону в течение 3 лет договор купли-продажи может быть оспорен. Оптимальный вариант — указание в выписке ЕГРН, что последняя сделка совершалась более чем 3 года назад.Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации.

Остается осведомиться о личностях собственников.Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка.

В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб.

(если нужен электронный вариант — 150 руб.).Документ выглядит так:В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения.

При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.Если собственник признается, что жилье изменено, однако делает скидку, следует удостовериться, что суммы, на которую снижена цена, будет достаточно для регистрации изменений в технической документации.Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

  1. количество комнат;
  2. материал исполнения стен, перекрытий;
  3. дата ввода помещения в эксплуатацию;
  4. инвентаризационная стоимость объекта;
  5. поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт.

Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.В идеале реальное состояние квартиры должно совпадать с данными, обозначенными в выписке ЕГРН, кадастровом паспорте и техпаспорте БТИ.

Если в документах нет противоречий, волноваться не стоит.Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры.

Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.В указанных ситуациях , а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны.

Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.Стоимость квартир, продаваемых по доверенности, должна быть ниже других на рынке предложения, ведь такая покупка несет определенные риски для покупателя.Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.В ходе беседы нужно задать вопросы:

  1. имеет ли агентство действующий статус юридического лица.
  2. как долго работает организация на рынке недвижимости;

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов.

Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.Нужно учесть, что даже опытный риелтор не может дать гарантии чистоты сделки. Если сопутствующие документы проверены агентом, это ничего не значит. Прямая обязанность риелтора — привлечь покупателей и совершить сделку для получения процентов.

А если после окажется, что в жилье произведены несанкционированные изменения, или о своих правах заявят дальние родственники, риелтор никакой ответственности не несет.Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки.

Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц — риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

  • Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее:
  • При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
  • Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
  • Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
  • Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
  • Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
  • Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
  • Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.
  • Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

  1. кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
  2. сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
  3. какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).
  4. когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
  5. количество жильцов в соседних квартирах;
  6. когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
  7. почему продается квартира;
  8. какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
  9. какие предметы останутся в квартире после продажи;

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку».

Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры?

Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 959 просмотров Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+