Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Этапы приватизации подвала в многоквартирном доме


Жители многоэтажных домов часто задают вопрос: в чьей собственности находятся подвалы их дома. Нормативная база дает такой ответ: подвал, равно как и технические этажи, принадлежит к общедомовому имуществу, таким образом, все владельцы приватизированных квартир являются равнозначными полноправными собственниками таких помещений. Подобное трактование закона создает почву среди практичных владельцев недвижимости для зарождения у них желания использовать подвал в своем доме для личных целей.

В связи с этим стоит разобраться, каково же предназначение подвалов, какое оборудование в них установлено, и кто к ним имеет непосредственное отношение, а также как избежать самозахвата данного помещения. Также стоит знать, в каких случаях подвал может использоваться для удовлетворения индивидуальных потребностей, а также о том, есть ли какие-то ограничения относительно переоборудования помещения, а самое главное, что нужно сделать, чтобы получить собственнические права на подвал с учетом действующих законодательных норм.

Не все подвалы относят к местам всеобщего пользования и, исходя из этого, принадлежат всем владельцам жилья в доме. Статьи 235 и 290 Гражданского кодекса, а также 36 Жилищного кодекса определяют, что на правах общей долевой собственности жильцам принадлежат подвалы, которые не считаются частью квартиры и предназначены для обслуживания ни единичного, а нескольких жилых и нежилых помещений в доме.

Исходя из этого, в совместной собственности находятся подвалы, в которых размещены коммуникации и обслуживающее оборудование.

Если же в таком помещении отсутствуют инженерные разводки и прочее оборудование, которое обслуживает более чем одно помещение, такой объект не принадлежит к местам общего использования, а значит, не может числиться в качестве общего имущества всех собственников.

Исключительно расположение помещение не говорит про его обслуживающее назначение.

Если проанализировать подвальные помещения вторичного фонда, то по большей мере они находятся в собственности физических или юрлиц.

Это стало возможным в результате того, что в 90-х годах происходила тотальная приватизация, в которой участвовали и помещения, являющиеся совместным имуществом жильцов.

Если говорить о новостройках, стоит обратить внимание на проектную документацию.

Именно исходя из данных, зафиксированных в ней, составляются кадастровые и технические паспорта на все помещения. Если по проекту подвалы ни за кем не закреплены, они будут являться местами общего использования.

В ином случае права собственности могут быть оформлены на застройщика, и он сможет в дальнейшем переуступить их. Подвал, расположенный в многоквартирном доме, зачастую является этажом технического назначения. Здесь сосредотачиваются инженерные коммуникации и оснастка, которая обеспечивает жизнеспособность всего дома.

Среди них:

  1. приборы, учитывающие расход электричества, теплоснабжения и др.;
  2. основный распределительный щиток;
  3. водоснабжающая система;
  4. канализационная система;
  5. отопительная система;
  6. оборудование для электроснабжения;
  7. бойлерная /теплопункт;
  8. основание лифтовой шахты.

Сторонним особам запрещено проникать в подвал и вмешиваться в работу его систем, ведь это не только может нарушить их работоспособность, но и может создать опасность для здоровья и жизни людей, которые проживают в доме, а также самого человека, который проник в помещение Из этих соображений оконные отверстия заваривают решетками, а входы защищены железной дверью. Доступ к таким помещениям имеют коммунальщики и особа, которая назначена собранием жильцов старшим по дому. Возможно параллельное использование части помещения, которое не оснащено никаким оборудованием, для организации в нем подсобных помещений для коммунальщиков и городских структур, например:

  1. госструктуры, которые продолжают свою работу с времен советского периода (архивы, детские кружки).
  2. размещение ремонтных участков/технических отделов коммунальных служб, которые наняты управляющей структурой;
  3. оборудование подвалов под бомбоубежища или склад, на котором будут храниться техсредства или индивидуальные защитные средства;

Учитывая тот факт, что цена на метр квадратный достаточно высока, жильцы стараются использовать их с наибольшей пользой.

Каждый может иметь свои представления о том, как правильно использовать подвал: одни хотят оборудовать там мастерскую, другие нуждаются в погребе, кому-то нужна кладовая-склад. В выигрышном положении находятся жители первого этажа, поскольку они могут обратиться в БТИ и получить разрешение на перепланировку подвала.

В результате на законных основаниях возможно получить полноценную дополнительную комнату. Однако, любые изменения возможны только в той ситуации, если они не приведут к сбою в функционировании инженерных систем, и не будут угрожать безопасности. С одной стороны подвальные помещения являются привлекательными с точки зрения расширения своей жилой площади, но с другой – они обладают определенными особенностями.

С одной стороны подвальные помещения являются привлекательными с точки зрения расширения своей жилой площади, но с другой – они обладают определенными особенностями. Для них характерно:

  1. может возникать проникновение в помещение грунтовых вод;
  2. чтобы обеспечить нормальный климат потребуется приточно-вытяжная вентиляция высокого качества.
  3. размещение ниже уровня земли;
  4. повышенная влажность воздуха;
  5. отсутствие природного освещения;

отличается только в расширенном наборе документов, при этом дети старше 14 имеют право самостоятельно подписывать все документы. Какими законодательными актами регулируется процедура приватизации предприятий, можно узнать из .

Учитывая, что подвалы с одной стороны принадлежат всем жильцам, и одновременно не принадлежат никому конкретному, для осуществления их отчуждения нужно юридически закрепить свое право занимать определенную часть помещения. Как же происходит приватизация подвала в многоквартирном доме?

Первое, что нужно сделать, это организовать общее собрание владельцев. Делается это согласно порядку, который прописан в жилищном законодательстве.

На повестку дня вынести вопрос про отчуждение части совместного имущества и трансформацию границ подвального помещения. Про собрание следует известить жильцов за 10 дней до его проведения, участвовать в нем должны не менее половины владельцев. «За» должны проголосовать не менее половины присутствующих.

Если речь идет об общежитии, решение общего собрания заменяется получением разрешения собственника дома. В этом случае вопрос решается быстрее и проще, поскольку владелец здания принимает решение единолично.

После проведения собрания жильцов следует подготовить проект планирующейся реконструкции.

Документ должен быть согласован с различными контролирующими структурами: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая станция и др., после чего он подается для утверждения в БТИ. Когда Бюро утвердит проект, можно приступать к работам по реконструкции. Когда строительные манипуляции завершаться, нужно оценить техническое состояние подвала, получив заключение экспертной комиссии.

После чего следует опять обратиться в БТИ, чтобы переоформить техпаспорт многоквартирного дома.

Финальным этапом оформления подвала в личное владение является получение в Росреестре свидетельства про госрегистрацию прав.

Для этого следует подготовить заявление, к которому нужно приложить решение, принятое собственниками квартир многоквартирного дома, которое оформлено протокольным решением, или разрешение, полученное от владельца дома, техпаспорт из БТИ, а также бумагу, подтверждающую произведение оплаты госпошлины. После перехода собственнических прав к новому владельцу на его плечи ложится ответственность за содержание подвала в полном порядке и чистоте. Таким образом, приватизация подвала в многоквартирном доме осуществляется по определенной схеме:

  • Подписать контракт с проектной организацией, которая имеет лицензию и может подготовить предложение по проведению реконструкции подвала. Следует подготовить заключение, которое подтвердит, что новый собственник не станет нарушать эксплуатационные системы жилого дома. В межведомственную комиссию районной администрации подать пакет документов вместе с заявлением.
  • Следует собрать жителей и получить их согласие на приватизацию подвального помещения. Для этого составляется протокол согласно ст. 36, 44-46 ЖК, в котором должна быть указана причина собрания и решение, которое было принято. Обязательно собрать подписи всех присутствующих.
  • Подготовить ходатайство от всех будущих владельцев помещения. Собрать копии правоустанавливающих документов на жилье в этом доме, которые должны быть нотариально заверены. Получить план той части подвала, которая будет приватизироваться. В ЖЭК нужно обратиться за актом обследования здания.
  • Провести все необходимые работы в подвале, после чего ввести его в эксплуатацию. С этой целью нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить правоустанавливающие документы, получить кадастровый план, провести инвентаризацию помещения.
  • Обратиться в межведомственную комиссию за разрешением на проведение реконструкции и заверить в районой администрации заключение. В архитектурно-строительной инспекции получить разрешение на проведение работ.
  • Проект реконструкции подвала согласовать с СЭС и пожарной службой. Получить соответствующее разрешение от Управления архитектуры.
  • Устранить все задолженности по ЖКХ на дату, когда было принято решения про приватизацию подвала. Подать в судебную инстанцию иск про приватизацию, к которому прикрепить все разрешения. При условии сбора всех документов положительное решение гарантировано.

Бывает два вида подвальных помещений:

  1. Те, в которые обеспечен общий доступ.

    Такие помещения используются жильцами для личных целей.

  2. Без общего доступа, в которые могут войти исключительно специалисты, которые следят за работой инженерных систем.

О каком бы виде подвального помещения не шла речь, он является имуществом жильцов, поэтому сделать его приватной территорией получится исключительно при наличии их согласия. Получить его будет не так просто, поскольку для этого нужно провести собрание жильцов и получить их поддержку в данном вопросе.

Первый шаг – извещение всех особ, в чьей собственности находится подвальное помещение. Жильцы должны быть оповещены за 10 дней до проведения собрания. Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность.

Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность. В ходе подсчета голосов запрещено подделывать бюллетени и протокол. Каждый, кто не поддержал переход подвала в приватную собственность, имеет право обратиться в орган Госинспекции и просить про проведение проверки результатов голосования.

Фальсификация будет сразу выявлена. Чтобы запустить процесс приватизации, особа должна иметь на руках разрешающий документ, который оформлен надлежащим образом. Переоснастить подвал возможно двумя путями:

  1. подготовить проект, согласовать его в соответствии с законом и провести все работы по реконструкции;
  2. осуществить все строительно-монтажные работы, после чего узаконить их посредством заказа и проведения всех экспертиз и оформления в БТИ разрешения на них.

Во время переоснащения нужно учитывать такие критерии:

  1. не должны нарушаться противопожарные требования;
  2. в помещениях, где будут трудиться люди, должно быть освещение, вода и канализация, отопительная система.
  3. специалисты должны иметь свободный доступ к тем частям приватизированного подвала, где размещены коммуникации;

После согласования планируемой реконструкции, новый владелец должен направить в БТИ письменное обращение про переоформление техпаспорта, в котором будут указаны все изменения В результате продажи подвальных помещений в Москве в 2021 году бюджет получил почти миллиард рублей.

Это на 13% больше, чем было получено в 2013 году, несмотря на то, что продано было почти на 1,5 тысячи квадратных метров меньше. Общая стоимость помещений оказалась больше стартовой на 38% в 2021 году, и на 14% больше, чем планировалось в 2013 году.

Ситуация показывает, что растет спрос на подвальные помещения. И это закономерно, ведь цена для многих служит определяющим фактором, а помещения в подвале стоят в разы дешевле остальных помещений в многоквартирных домах. Активно покупают такие площади представители малого бизнеса, которые не боятся экспериментов и открывают торговые точки или сервисные центры.

Еще один фактор, который помогает привлекать инвестиции – переход на электронные торги.

Они делают минимальной возможность использования коррупционных схем, содействуют прозрачности процедуры.

У жителей домов возникает вопрос, кому принадлежит подвал, если он был занят еще в 90-е годы сторонним человеком. В этом случае спор может возникнуть исключительно в том случае, если хозяин подвального помещения не позаботился про оформление документов на использование своего объекта на законных основаниях.

Тем не менее, существует множество неразрешенных споров относительно владения подвалами, где размещены коммуникационные системы и оборудование.

Зачастую наболевший вопрос удается решить исключительно в судебном порядке. Высшим Арбитражным судом определены критерии для установления очередности наступления собственнических прав на технические этажи. Точкой отсчета считается момент, когда была оформлена в собственность самая первая квартира в здании.
Точкой отсчета считается момент, когда была оформлена в собственность самая первая квартира в здании.

Но это только при условии, если подвал был определен как площадь индивидуального предназначения.

Если помещение не было обозначено как долевая собственность, то у владельцев квартир право на него не возникло. Чтобы жильцы имели право на общедолевое владение подвалом, должно быть соблюдено несколько условий:

  1. когда производилась приватизация первой квартиры, подвал не должен был пребывать в использовании иных владельцев;
  2. этаж технического назначения не наделен конкретным предназначением и отделен от жилья.

Жильцами могут быть выдвинуты требования на такие вакантные пространства:

  1. объекты, которые не имеют специального предназначения;
  2. объект не является частью чьего-то жилища.
  3. в помещении нет оборудования, которое используется в ходе обслуживания иного дома;

Взаимоотношения регулируются ст. 235 и 290 Гражданского кодекса.

Законодательные положения закрепляют право проживающих выдвигать требования на такие помещения:

  1. крыша, ограждающая территория.
  2. помещения, предназначенные для техоборудования;
  3. лестницы;
  4. лифты и коридоры этажей;
  5. объекты, на территории которых располагается инженерное оборудование;

Действующее законодательство позволяет владельцам приватизированного жилья занимать технические этажи по принципу долевого участия.

Если речь идет о новостройках, должны учитываться:

  1. паспорт технический.
  2. содержание документации проектного характера;
  3. паспорт кадастровый;

В результате проведенного анализа бумаг делается вывод про принадлежность помещений технического назначения. Если подвал не упоминается, как площадь спецназначения, жильцы получают право общего пользования им.

Противозаконным будет признаваться владение помещениями совместного использования, через которые жильцы попадают в собственные квартиры. Судом будет восстановлено право на доступ к собственному жилью.

Если проход к квартирам возможен исключительно через подвал, то он будет отнесен к долевому имуществу жильцов. — необходимый этап перехода от социалистической системы к рыночной экономике.

Сколько стоит земля под приватизацию, можно узнать из статьи по .

Как происходит приватизация государственного недвижимого имущества на практике, можно узнать .

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества.

В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.Помещения МКД и возможные правовые режимы Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим: –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.Разъяснения Конституционного суда Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст.

290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см.

определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т.

д.). Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.Позиция Президиума ВАС Подвальное помещение дома не является техническим по определениюПервую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.Ключевой момент: Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.Признаки «технического подполья» Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС.

Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома.

Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.Ключевой момент: Техническим признается подвал: – спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования; – оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; – не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими. Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования.

Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6.

Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел: –ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала; –ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала; –смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала; –грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов.

Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09). Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта.

Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п.

1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст.

290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.Ключевой момент:Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования. Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев.

Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира).

В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.К сведению:Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом.

Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010). Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел.

В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев.

Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010.

Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено.

Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность.

Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб- ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов.

Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД.

При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.

д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу.

Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+