Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как подстраховаться при продаже квартиры по ипотеке

Как подстраховаться при продаже квартиры по ипотеке

Как подстраховаться при продаже квартиры по ипотеке

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры


Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец. У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир.

Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются.

Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные.

Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости.

В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток.

А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются.

А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата.

При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке. Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру.

Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги.

Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней.

А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно. Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть.

Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт.

В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги. Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив.
Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив.

Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится. Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно.

Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Какие есть риски у продавца и покупателя при продаже квартиры через ипотеку и как их избежать?

» У желающего получить ипотеку есть два варианта старта этого процесса:

  • Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
  • встреча в банке для подписания документов и расчета;
  • найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
  • заказать оценку и оплатить страховку;
  • Удостовериться, что в помещении нет прописанных.
  • в органах МВД поинтересоваться (при наличии полномочий) о лицах, выписанных в места лишения свободы, и которые могут вернуться и потребовать прописки.
  • справка об отсутствии задолженности за ЖКХ (свет, вода, газ, капремонт);
  • копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) СНИЛС;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.
  • Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • рассчитать свои финансовые возможности;
  • Продавец может оспорить законность сделки в судебном порядке. Такая ситуация возможна, так как часто инициаторами продажи жилья выступают банки. Финансовые учреждения заставляют заемщиков расставаться с ипотечной недвижимостью, попирая их интересы. Суд может стать на сторону продавца и признать сделку незаконной.
  • Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  • Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  • для пенсионеров потребуются справки от психотерапевта о дееспособности;
  • Внесение первоначального взноса. Его размер зависит от суммы, выплаченной продавцом банку. Покупатель компенсирует продавцу уже выплаченную сумму средств, а оставшийся кредит переоформляет на себя.
  • Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  • покупатель;
  • анкета, заполняется на месте в банке.
  • По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  • После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  • Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.
  • ВТБ24;
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  • банк, выдавший кредит (заимодавец).
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.
  • Нанять опытного риэлтора, который будет контролировать каждый этап сделки.
  • Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  • Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  • Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • Подписание ипотечного договора.
  • военнообязанные заранее должны уведомить военкомат о смене адреса прописки (не нужно предоставлять справку, но может задержать процесс выписки);
  • копии паспорта всех страниц на собственника(ов), а также доверенных лиц;
  • получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех.

  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
  • ДельтаКредит.
  • Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  • Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  • Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  • в доверенности должно быть указаны конкретные действия, которые представитель может осуществлять от имени собственника;
  • передать в банк документы на квартиру и собственников;
  • Заёмщик вносит аванс продавцу.
  • Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  • Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  • обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • принимается только нотариально заверенная доверенность от собственника имущества;
  • найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
  • Получает деньги и выписывается из квартиры.
  • Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  • Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни.
  • При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.
  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Россельхозбанк;
  • Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора.
  • внести аванс и составить предварительный договор;
  • Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • справка с УФМС о прописанных лицах;
  • Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму.
  • продавец;
  • сбор и представление в банк запрашиваемых документов.
  • Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу.
  • Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
  • Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  • окончательный расчет с продавцом.
  • Проверить, нет ли ареста на имуществе и не сдано ли оно в долгосрочную аренду.
  • выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
  • Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • Сбербанк;
  • собрать полный пакет документов на заемщика;
  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Повышенные требования к уровню дохода заемщика.
  • Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  • если доля собственности принадлежит детям, то дополнительно запрашивается справка с органов опеки и социальной защиты;
  • передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
  • Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  • доверенность проходит проверку на предмет фальсификации у нотариуса и при государственной регистрации КП.
  • Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Неузаконенная перепланировка создаст немало трудностей покупателю. Он не сможет оформить документы до конца, пока полностью не узаконит проведенные изменения или не восстановит былой вид.
  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • получение документов после успешной регистрации;
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.
  • Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  • Газпромбанк;
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • нотариально заверенная доверенность на право представлять интересы стороны на сделке.

Как продать квартиру через ипотеку?

Автор (юрист): 29.09.2021 482 Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него.

Рассмотрим эти и другие вопросы подробно. Содержание Ипотека – это залог недвижимости.

По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя.

В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором. Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  • Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  • Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).
  • Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика. Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке.

Здесь возможны два варианта:

  • «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.
  • Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.

Важно!

Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений. Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком.

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком.

Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство. В остальном для продавца рисков нет.

Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют. Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья.

Сразу получить все деньги не удастся.

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  • Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  • Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  • Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  • Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.
  • Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  • Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  • Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше. Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  • Информация о банке-кредиторе.
  • Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  • Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  • Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  • Подписи сторон.
  • Порядок и способы расчетов.
  • Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  • Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.

Образец предварительного договора В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном.

Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Образец договора Для сделки продавец должен подготовить:

  1. техпаспорт;
  2. выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  3. документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.
  4. паспорт;

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб.

Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  • Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).
  • Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Обратите внимание!

Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  • Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  • Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  • Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  • Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.
  • Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы.

Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца: Плюсы Минусы Низкие риски.

В сделке участвует банк, который будет ее контролировать На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки Увеличение срока проведения сделки.

В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки.

Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого.

Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство. Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом?

Да. Но должны быть выделены доли всем членам семьи.

Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность. Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Подведем итоги:

  • Правила продажи квартиры по ипотеке определяются и .
  • Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  • Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 21 сентября 2021 в 13:59А вы продавали квартиру через ипотеку? Поделитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Как нужно подстраховать себя при покупке квартиры, чтобы в будущем, ваша сделка не была оспорена в рамках банкротства продавца

5 июляНастоящий ловушка для покупателей недвижимости запрятана в Федеральном законе от 26 октября 2002 г.

» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если упустить из внимания некоторые аспекты при покупке квартиры, то легко можно её лишиться, при чём на законных основаниях.

При этом денег потраченных на её покупку никто не вернёт.В конце статьи я приведу ряд условий, которые нужно выполнить, чтобы быть максимально подстрахованным при покупке квартиры, в части оспаривания вашей сделки по основаниям предусмотренным Главой III .1. Федерального закона от 26 октября 2002 г.

» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».Сначала, для понимания, я приведу пример из практики. В данный момент ещё идёт разбирательство по делу об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, совершённой гражданином за три года, до признания его банкротом.В это трудно поверить, но спустя почти три года, покупатель получил судебное извещение.

Он должен явиться в суд в качестве ответчика. Истцом по делу выступает финансовый управляющий бывшего владельца квартиры.Продавец был признан судом банкротом, и финансовый управляющий принялся оспаривать все его сделки. В том числе старые сделки трёхгодичной давности.Под это оспаривание попала сделка по продаже квартиры.

В том числе старые сделки трёхгодичной давности.Под это оспаривание попала сделка по продаже квартиры. Дело в том, что финансовому управляющему нужно вернуть имущество в конкурсную массу, для реализации его с торгов, и распределения денег между кредиторами.Получается, что при определённых обстоятельствах практически любую сделку по продаже квартиры можно оспорить. Проверка покупателем финансового положения продавца на момент сделки, кажется, практически невозможным.

Вы можете не найти информацию о том, что продавец является должником и у него имеются признаки банкротства.Основания для оспаривания сделки должника указаны в статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в статье 61.6 — оспоренное имущество возвращается в конкурсную массу. При этом, покупателю ничего не вернётся, так как продавец банкрот и денег у него нет.Покупатель сможет получить уплаченные деньги, только после продажи имущества с торгов и выплаты полученных денег кредиторам продавца.А теперь представьте себе такую ситуацию.Продавец оказался аферистом.

Он договорился со своим подельником, подписал с ним фиктивный договор займа, указал в нём сумму долга в размере сопоставимом с рыночной стоимостью квартиры.

Далее подельник продавца направил продавцу претензию, с требованием о выплате суммы займа. Следующий шаг — продажа квартиры по цене меньше рыночной. Находится покупатель, проверяет квартиру, не видит «подводных камней».

Совершается сделка.Далее подельник продавца идёт в суд, требует с продавца возврата суммы долга. Получает решение суда. Далее идёт в арбитражный суд и начинает процесс банкротства продавца.Подключается финансовый управляющий, который начинает собирать конкурсную массу. Узнаёт о прошедшей сделке, принимается её оспаривать.

Так как сумма продажи была меньше рыночной, на основании пункта 1 стать 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка имеет признаки подозрительной.

Суд признаёт сделку недействительной. Квартира возвращается в собственность продавца, реализуется с торгов.

Полученные деньги переводятся подельнику продавца.Получается, что аферист продавец продал свою недвижимость два раза. В этой ситуации наиболее пострадавшее лицо — покупатель.

Так как он ничего не получил и не получит.

После реализации имущества продавца, аннулируются все его долговые обязательства.1.

Важно чтобы стоимость квартиры, которую вы решили приобрести, была приближена к рыночной.

Избегайте покупать квартиру с большим дисконтом или по заниженной стоимости.2.

Оплачивайте цену по договору купли-продажи с использованием безналичного способа платежа. Так вам не придётся доказывать, что сделка была реальной, а не безденежной. И вы не входили в сговор с собственником.3.

Избегайте покупать квартиры, которые несколько раз перепродавались за короткий период времени. Под коротким периодом времени следует понимать сделки с ней чаще одного раза в год. 4. Ищите информацию о продавце в открытых источниках.

Проверьте сайт судебных приставов, реестр банкротств, сайт арбитражного суда, сайт суда по метсу регистрации продавца и вышестоящий суд региона.5. Если сомневаетесь, попросите выписку из бюро кредитных историй.

Из неё вы увидите текущие обязательства собственника.6.

Проверьте продавца на участие в обществах с ограниченной ответственностью.

В интернете есть много сайтов, на которых можно узнать по Ф.И.О., является ли продавец учредителем компании или генеральным директором.7. Воспользуетесь помощью юриста, для проверки документов и сопровождения сделки.8. Храните у себя все оригиналы документов по прошедшей сделки.

Они могут потребоваться в суде. Если не можете заполучить оригинал, сделайте его нотариальную копию.

Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку

15 февраля 2018Избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку можно, если в договоре указывать реальную стоимость, внимательно читать предварительный и основной договор.

Меньше проблем будет с проверкой подлинности купюр, если все суммы пройдут через банк.Схемы обмана при покупке или продаже квартиры на рынке новостроек и вторичного жилья с помощью ипотеки с каждым годом совершенствуются.

В недвижимости могут быть прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, неправоспособные лица. Мошенники могут продать и арендованную квартиру по поддельным документам или объект, на который наложен арест.

На первичном рынке больше всего пострадавших, подписавших договор на жилье, находящееся на стадии строительства.Продавцы тоже часто страдают от неправомерных действий покупателей.

Большинство мошеннических действий происходит в момент передачи денег.Защитить себя покупателю можно, если уделить внимание двум главным факторам:

  1. состоянию отчуждаемого объекта;
  2. правоустанавливающей документации.

До заключения договора собственник должен предоставить справки о задолженностях по коммунальным платежам, доказать отсутствие прописанных лиц, в том числе несовершеннолетних.

Самостоятельно или с помощью риелтора получите справку из ЕГРП, в которой указаны точные сведения о том, кто является собственником, не наложено ли ареста на объект.Несмотря на то что со стороны банка, выдающего ипотеку, тоже проверяется юридическая чистота квартиры, можно столкнуться с многократной продажей недвижимости и подделкой документов. Особенно такие ситуации распространены, если сделка проводится напрямую с собственником.

Дополнительным гарантом правомерности совершаемых действий может стать обращение за помощью в агентство по недвижимости.

Единственное требование: заключить с ними договор до решения финансовых вопросов, в котором будут прописаны обязательства и гарантии, предоставляемые АН.Посетите сайты разных застройщиков, внимательно изучите отзывы. По последним можно сделать вывод о добросовестности компании.

Популярные схемы мошеннических действий:

  1. участие в сделки посредников, позволяющих переложить ответственность на третью сторону;
  2. подписание соглашения без заключения ДДУ;
  3. участие в ЖСК.

Из-за последнего придется вносить крупные взносы, длительное время ожидать возможность въезда в квартиру.Если многоквартирный дом уже построен, то проверьте: соответствуют ли характеристики объекта тем, что указаны в договоре.

Вам пригодятся уставные документы продавца и разрешение на проведение строительных работ по указанному адресу.При ипотечном кредитовании часто часть суммы за объект вносится не банком, а непосредственно покупателем. При работе с наличкой внимательно проверяйте деньги. Самое простое – совершать все операции через сотрудника банка, который автоматически проверяет купюры на подлинность.При заключении сделки указывайте реальную стоимость квартиры.

Мошенники могут попросить указать меньшую сумму для снижения оплаты по налогам. При расторжении договора через суд вы сможете вернуть только то количество средств, которое было указано в договоре.Осторожным нужно быть и с задатком. Нельзя расслабляться, если оба договора остаются на руках у продавца.

Аферисты могут заплатить часть средств, сказав, что остальное внесут не с помощью ипотеки.

За время между сделками они могут обратиться к нотариусу, попросить у него копию договора, зарегистрировать сделку в БТИ.Одним из классических способов обмана является использование банковской ячейки, куда покупатель перед подписание договора помещает нужную сумму. Схема работает так: сначала в ячейке находится полная сумма. Когда происходит передача средств в МФЦ, приостанавливают регистрацию, по истечении месяца забирают свои финансы из сейфа.

Защитить себя от таких ситуаций можно, если внимательно читать договор.

Если собственник не обратил внимание на то, что подписано в доверенности и других документов, вернуть квартиру нельзя, а забрать средства не получается.В банке никогда не требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным.

В дальнейшем это может привести к тому, что прошлый хозяин вернет себе квартиру через суд, а выплачиваться деньги могут годами. Поэтому обязательно требуйте такой документ.Проверяйте все документы на квартиру, паспорт.

Проще всего это сделать через агентство недвижимости. Если продавец имеет супруга/супругу, потребуется разрешение этого человека на приобретение или отчуждение объекта.Если продавец действует по доверенности, проверьте подлинность документа. Оптимальный вариант – встретиться с настоящим собственником.

Дополнительно уточните у нотариуса: имеет ли юридическую силу бланк на момент предъявления. Доверенность прекращает свое действие после истечения срока давности, отмены доверенности, в случае смерти собственника квартиры и в некоторых других случаях.Таким образом, при продаже квартиры через ипотеку необходимо внимательно изучить документы покупателя. Интересы последнего частично соблюдаются благодаря самому финансовому учреждению, которое проверяют юридическую чистоту объекта.

Продажа квартиры с ипотекой

11 июля, сопровождение сделок и проверка документов: +7 812 313-2-106В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  1. отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
  2. проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  3. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  4. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  5. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  6. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  7. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
  8. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  1. ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  2. банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  3. защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными.

    И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

  4. сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  1. заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  2. банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;

Как решить такую проблему?

  1. новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  2. если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу.

    Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

  3. обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+