Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Как офрмить выкуп долей

Как офрмить выкуп долей

Как офрмить выкуп долей

Как правильно выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция


Покупка доли в квартире у родственника не отличается от обычной купли-продажи у третьих лиц. Перед заключением сделки требуется уведомление о продаже другим совладельцам. В обязательном порядке заверяют соглашение в нотариальной конторе. Завершают выкуп ½, ⅓, ¼ или иной части недвижимости регистрацией прав в «Росреестре».Согласно действующим законодательным нормам приобретение жилого имущества не ограничено уровнем родственных отношений.

Дееспособные граждане вправе совершать куплю-продажу долей недвижимости по своему усмотрению с учетом рыночной стоимости, особых личных предпочтений.Рекомендуется обратить внимание на две существенные особенности долевой собственности:

  • другие владельцы обладают преимущественным правом покупки (ГК РФ, с. 259);
  • переоформление в обязательном порядке через нотариуса (ФЗ N 218 от 13.07.2015, ст. 42).

Первый пункт: нарушение открывает возможность аннулирования сделки в суде. Любой дольщик в течение трех месяцев может опротестовать выполненные действия и приобрести жилплощадь в собственность.

Принудительный выкуп части квартиры осуществляется на условиях, заявленных в ДКП.Исключения:

  • продажа организована в форме публичных торгов;
  • приобретатель уже владеет долей;
  • вместо ДКП применена дарственная.

Второй пункт: нарушить не получится, так как «Росреестр» откажется регистрировать нового владельца без нотариального заверения выкупа доли в квартире.Другие специфические ограничения обусловлены видом недвижимости. Если в базе данных ЕГРН указана часть в виде ½, ⅓, ¼ или другая пропорция – точная идентификация площади отсутствует.

Это неважно, когда приобретают последнюю долю в квартире. В противном случае нельзя требовать права пользования определенной комнатой.Чтобы исключить возможные риски рекомендуется выделение доли в натуре. Для этого жилплощадь должна соответствовать критериям:

  • оснащение инженерными системами;
  • изолированность;
  • отдельный вход.
  • определенное целевое назначение (жилье);

С учетом перечисленных норм понятно, что нельзя выделить:

  • жилплощадь без подключения к сетям отопления и электроснабжения.
  • кладовку или другое техническое помещение без окон;
  • проходную комнату;

«Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности» (ФЗ N 218 от 13.07.2015, ст.

42, п.2).Если квартира не приобретается полностью, остается общее имущество (кухня, коридоры, санузел).

Этим помещениями жильцы пользуются на равных правах. Особый порядок утверждают отдельным письменным соглашением.До 18 лет действует ограничение дееспособности.

За детей юридически значимое заверение ДКП и других документов выполняют:

  • уполномоченные сотрудники органов опеки (ООП).
  • родители (законные усыновители);
  • опекуны или попечители;

Перечисленные ответственные лица в письменном виде могут разрешить ребенку (от 14 до 18 лет) поставить собственную подпись.Дополнительную защиту имущественных прав несовершеннолетних обеспечивает государство. Для продажи недвижимости родителям нужно получить специальное разрешение ООП. Согласие выдают при сохранении либо улучшении жилищных условий.Вместо проданной жилой площади надо приобрести (оформить на малолетнего) новое имущество.

Если предполагается переезд в другой город или временной интервал по другой причине – используют гарантийный депозит.

Вместо покупки жилья можно открыть именной счет в банке до совершеннолетия с зачислением определенных денежных средств.Точные нормативы и требования к заявителям для рассматриваемой ситуации отсутствуют. При покупке новой жилплощади ООП дают заключение после суммарной проверки значимых факторов. Позитивно оценивают:

  1. развитую муниципальную инфраструктуру.
  2. соответствие нормам СанПиН;
  3. сравнительно большую площадь;
  4. хорошее техническое состояние здания;

Отказать могут по причине переезда из столицы в регионы или из центра города на окраину.

Перечисленные причины объясняют целесообразность предварительного уточнения условий в ООП для получения одобрения купли-продажи.Как отмечено выше, юридически значимые действия дети до 18 лет не могут выполнять самостоятельно. Но нет препятствий для передачи части квартиры в собственность малолетних.Родители вправе переоформить долю продажей.

Но удобнее и дешевле – . Безвозмездная сделка подразумевает простоту, меньшие сопутствующие затраты.Стоит помнить, что любые финансовые операции с получением дохода сопровождаются обязательствами по НДФЛ. Налоги при выкупе за ребенка оплачивают родители.Насильственное принуждение к продаже имущества запрещено. В зависимости от ситуации соответствующие действия квалифицируются по административному или уголовному кодексу РФ.В перечисленных ситуациях допустим выкуп по решению суда:

  • незначительный размер доли;
  • невозможность выделения части жилплощадь в натуре.

Дополнительные условия, повышающие вероятность выполнения требований истца:

  • имеются доказательства нарушения интересов (законных прав) соседей на пользование общим имуществом;
  • отказывающийся от продажи родственник не платит за коммунальные услуги.
  • ответчик не проживает по данному адресу, имеет другую недвижимость;

Имеющиеся долги по ЖКХ погашают судебным решением за счет покупателя либо оставляют долговые обязательства бывшему владельцу.Владение незначительной частью квартиры не позволяет выделить отдельную жилую площадь на законных основаниях.

Иногда невозможно установить приемлемый порядок пользования жильем. В подобных ситуациях можно предъявить требование о выкупе доли в квартире у родственника.При отсутствии взаимного согласия обращаются в суд.

В качестве оснований для иска можно использовать рассмотренные выше причины:

  • асоциальное поведение соседей;
  • нанесение имущественного ущерба;
  • незначительный размер собственной доли;
  • угрозы жизни (здоровью).

В рамках судебного разбирательства определяют стоимость выкупа.

Оценку делает профильная экспертиза. Принятое решение можно опротестовать обращением в вышестоящие судебные органы.Для получения согласия ПФР на финансовую поддержку необходимо доказать отсутствие признаков «притворной» сделки. При (матери или отца) либо других близких родственников увеличивается вероятность попыток обналичивания маткапитала.

Подразумевается сохранение имеющихся условий проживания, что противоречит смыслу государственной программы поддержки семей.Факторы, повышающие шансы на положительный ответ:

  • выполнен выдел доли в натуре.
  • супруги не владеют другой жилой недвижимостью;
  • приобретается ;

Пошаговый алгоритм действий:

  • обращаются в территориальное отделение ПФР;
  • после положительного решения деньги по программе маткапитала безналичным переводом зачисляются на счет продавца;
  • выполняется регистрация нового собственника в «Росреестре» по стандартной процедуре;
  • стороны завершают расчет, с подтверждением отсутствия взаимных претензий.
  • оформляют ДКП с передачей залога;
  • оговаривают условия покупки;

Для одобрения ипотечного кредита желательно выделение части квартиры в натуре. Банк использует приобретаемое имущество в качестве залога, что подтверждается запретом на продажу в базе данных ЕГРН до выплаты займа.Иные типовые требования заимодателя:

  1. источник официального дохода, достаточный для возврата ссуды и оплаты процентов;
  2. длительное трудоустройство;
  3. отсутствие «плохой» кредитной истории;
  4. соответствие запрашиваемой суммы .
  5. возраст потенциальных заемщиков от 18 лет, а в некоторых случаях – от 21 года;

По стандартной процедуре в ходе проверки уточняют согласие других собственников, выполненные уведомления о покупке.С 2017 г. имущественные сделки с долевой собственностью оформляют через нотариальную контору в обязательном порядке.

Без выполнения заверения официальная регистрация прав нового владельца невозможна.Нотариус проверяет и удостоверяет дееспособность сторон, выполняет технические работы по составлению ДКП и дополнительных соглашений. Общие затраты зависят от состава и объема услуг. Отдельно оплачивают:

  1. нотариальное оповещение других собственников;
  2. организацию и проведение сложных покупок;
  3. обслуживание с выездом по адресу заказчика.
  4. подготовку нестандартных документов;

Госпошлину рассчитывают от указанной в ДКП цены (5%).

Минимальная оплата по этой позиции составляет 300 ₽. Максимум – 20 000 ₽.На подготовительном этапе уточняют важные особенности:

  • наличие несовершеннолетних собственников;
  • задолженности по коммунальным услугам;
  • обременения;
  • согласие дольщиков (супругов);
  • форму доли;
  • необходимость привлечения заемных средств (использование маткапитала).

Далее составляют перечень действий и список сопроводительной документации. Приведенные ниже примеры корректируют с учетом реальных исходных условий.Типовой список:

  • гражданские паспорта;
  • согласие супруга(и) на продажу совместно нажитого имущества;
  • подтверждение отсутствия долгов по ЖКУ;
  • от преимущественного приобретения;
  • проект договора о покупке;
  • справки из НД, ПНД.
  • сведения о прописанных жильцах из МВД;
  • выписка из «Росреестра» с размерами выделенной части;
  • ;

В ДКП рекомендуется отметить распределение затрат по оформлению и порядок расчетов.

Скачать (45 Kb) (cкачиваний: 1) Для опроса дольщиков, подготовки оплаты и выполнения других подготовительных действий нужно определенное время. Соответствующие обязательства сторон (ПДКП).Если невозможно получить заверенные отказы других собственников применяют данный алгоритм выкупа в квартире доли:

  • при отсутствии ответов через месяц оформляют основной ДКП.
  • высылают ;

Чтобы исключить обоснованные претензии дольщиков, извещения о продаже передают:

  1. лично;
  2. телеграммой;
  3. через нотариуса.
  4. ценным письмом;

После завершения подготовки подписывают ДКП. По стандартной процедуре документы в «Росреестр» нотариальная контора передает без дополнительной оплаты.

Регистрация выполняется за 1-3 рабочих дня.Общие затраты рассчитывают с учетом позиций:

  • госпошлины.
  • нотариальные услуги;
  • подготовка документов;

Итоговый результат зависит от утвержденной последовательности действий. Так, при самостоятельной регистрации в «Росреестре» государственная пошлина – 2 000 ₽.

Через нотариуса – 1 600 ₽. Расходы можно разделить между сторонами произвольным образом с отметкой достигнутых договоренностей в тексте ДКП.Для предварительной оплаты . Получение подтверждают .Основную часть денег для безопасности передают после регистрации в «Росреестре». Пользуются или . Продавец забирает остаток оплаты после предоставления действительной выписки из базы данных ЕГРН.

Выписка подтверждает передачу прав на недвижимость покупателю.НДФЛ оплачивает продавец, если владеет имуществом менее 3 лет – 13% от полученного дохода.

До 30 апреля следующего после продажи года подают декларацию.

Применяют фиксированный вычет 1 млн р.При отсутствии на территории РФ свыше 180 дней в году гражданин утрачивает статус налогового резидента. В этом случае тариф налогообложения увеличивается до 30%.Уменьшение базы рассчитывают следующим образом: налог = доход — расходы.

По этой схеме надо предъявить документальные доказательства затрат. В любом случае инспектор ФНС может использовать минимальную базу – 70 % стоимости.Покупатель может получить возврат:

  1. по ипотечному кредиту до 3 млн ₽ (390 000 ₽).
  2. (260 000 ₽ – 13% от суммы);

Расчет возмещения выполняют пропорционально выделенным долям квартиры. Передают в инспекцию вместе с заявлением.

Отмечают желательный способ:

  • ;
  • в форме зачета налогов.
  • ;

За ребенка вычеты получают родители. Малолетний сохраняет собственные права на аналогичную компенсацию после совершеннолетия.

  1. 80

2021-09-21 194 2021-03-13 203 2021-08-09 174 2021-03-13 247 2021-03-14 259 2021-08-09 150

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей?

Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  1. По России бесплатно
  2. Санкт-Петербург и область
  3. Москва и область

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!

Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье. Содержание статьи ○ ○ ○ ✔ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.

П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности: 1.

Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.

Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире. 2. В порядке наследства. После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.

3. Приобретение доли в квартире. Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли. Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм: 1 ЭТАП.

Извещаем о реализации доли в квартире. Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом.

В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд. Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.

Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п.

2 ст. 250 ГК РФ). 2 ЭТАП. Совершение сделки. Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие: • Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).

• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности. • Свидетельство о праве собственности (если есть). • Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.

• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. • Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах. • Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.

С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.

Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст.

131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы. Перечень е документов необходимо узнать заранее.

Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае: • Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе. • Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.

• Документ, подтверждающий семейный статус. • Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.

• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли. • Документы из органов опеки – при необходимости.

• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог. Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ). Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество. В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п.

2 ст. 250 ГК РФ). То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ). • Если сделка безвозмездная (дарение, рента).

• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков. • Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве. Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е.

одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.

Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники. Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.

На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы: 1. Самостоятельно по почте отправить извещение.

Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.

Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже. Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления. 2. Известить через нотариуса.

Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.

Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности. Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу. За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса.

Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.

Договор должен содержать следующее:

  1. Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.
  2. Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  3. На основании, каких документов продается доля.
  4. Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  5. Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  8. Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  9. Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  10. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать. Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.

Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр. К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные: 1.

Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке.

Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.

2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната. Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).

Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.

3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся. 4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать: 1.

Заключение договора дарения. 2.

Заключение договора займа. Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

  1. Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  2. Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа.

Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире. Риски:

  1. Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  2. Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры.

Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  1. Отсутствие проблем с регистрацией.
  2. Сполучения прописки,
  3. Собственного жилья,

И дает преимущества:

  1. Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  2. Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Видео Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка доли в квартире

» » 6 175 просмотровСодержаниеСобственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами.

Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены.

Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).Это специальный режим права собственности для супругов. Если , то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.Пример: Квартиру приобретает супруг и оформляет ее на себя. Несмотря на то, что официально у жилья только один собственник, в случае развода вторая половинка имеет право на половину этой квартиры.Именно такие доли можно купить и продать.

Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры.

У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура.

Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.Самая основная проблема – это .

Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры.

Для этого необходимо:

  • Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  • Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.
  • Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом.

Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц.

После этого долю можно продавать стороннему покупателюПри определенных условиях преимущественное право не применяется:

  1. Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  2. Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  3. Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  1. Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю.

    После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

  2. Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег.

    Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.

Нужно учитывать еще и тот факт, что оба указанных «обходных пути» являются очень рискованными для покупателя. Он может дать денег, но не получить свою долю или, если сделку оспорят, не сможет забрать ранее выплаченные продавцу деньги, но долю, при этом, потеряет.Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли.

Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.Разрешение от органов опеки, вдобавок ко всем остальным проблемам, имеет ограниченный срок действия (обычно около 1 месяца). Получать такой документ нужно уже на последних этапах и, если что-то пойдет не так, время будет потрачено впустую.Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля.

Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.Если сделка признана недействительной/незаконной, покупатель автоматически теряет право собственности на долю.

А вот сумму, которую он заплатил продавцу, ему придется требовать в частном порядке. И даже суд тут не всегда может помочь, если продавец докажет, что у него просто нет этих денег и нет другого имущества, которое можно было бы передать в качестве компенсации.Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется.

Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.А вот – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды.

Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд.

Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.Единственное, за что придется заплатить – это платежи за капремонт. В отличие от коммунальных услуг, этот тип платежей привязан не к собственнику доли, а к самой недвижимости.Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно.

Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать и так далее.Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда.

Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван.

В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.Ни в чем.

Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса.

Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.Существует ошибочное мнение, что если купить долю в квартире у близких родственников, то нужно подождать всего лишь 3 года, прежде чем такую недвижимость можно было бы продать, не оплачивая налоги. Это не так. Данное правило распространяется только на жилье, которое было получено в дар или получено по наследству.

  • Обсудить с продавцом условия сделки.
  • Составить .
  • Найти подходящую долю.
  • Оформить право собственности на квартиру.
  • Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  • Подписать акт приема-передачи жилья.
  • Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.
  • Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  • Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  1. Паспорт продавца.

    Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.

  2. Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  3. Правоустанавливающий документ.

    Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.

Пример: Если доля была получена в результате договора дарения, могут действовать условия, на основании которых собственник не имеет права продавать долю.

При приватизации у части лиц, отказавшихся от участия в процедуре, сохраняется право пожизненного проживания и так далее. Чтобы разобраться со всеми возможными рисками и проблемами нужен хороший юрист.

  1. Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  2. Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  3. Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.
  4. Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  5. Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.

Покупатель несет только два вида расходов:

  1. Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).
  2. Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца.

Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов.

Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  1. Кто продает и какую именно долю.
  2. Условия сделки.
  3. Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так: Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально.

Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

При покупке доли в квартире может возникать огромное количество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных из них.

Также специалисты предлагают свои услуги по сопровождению сделки, что исключит возможность мошенничества и резко снизит количество проблемных ситуаций. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 4,50 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 691 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.12 167 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.35 921 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя.2 373 просмотров При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+