Оглавление:
Что такое ДДУ при покупке квартиры
ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только . Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья.
Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.
Содержание Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний.
Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию.
Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ). Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
- Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
- Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
- Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
- Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.
Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
- Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
- Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
- Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.
- Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
Внимание!
Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства. Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
- у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.
- вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
- своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
- мошенничество со стороны застройщика;
- форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
- затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
- банкротство;
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.
Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет.
В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.
Георгий Парадный Читать дальше Оставить свой комментарий Популярные По дате А ДДУ и бесконечные правки в нем лишний раз доказывают что наша власть не в состоянии придумать работающий механизм защиты простых граждан. Даже в суде, положенную неустойку не получить она обязательно будет урезана, но тогда для чего придумывать четкие формулы расчета?
А вот если дольщик перестанет платить по кредиту, то никаких поблажек ему не видать и уж точно нет в практике такого случая когда неплательщик ипотеки ушел от наказания и получил свою квартиру, но зато безнаказанных застройщиков мошенников полно Ответ на отзыв @Анатолий Согласен с на сайте Отправить комментарий К Я покупала квартиру когда дом был уже построен, а внутри выполняли отделку, поэтому я была уверена что дом не перейдет в статус долгостроя, пусть и дороже чем на стадии котлована, но все же более надежно и лучше переплатить за почти готовую квартиру чем потом мотаться по судам выбивая положенную компенсацию или вообще остаться без денег и квартиры Ответ на отзыв @Катя Согласен с на сайте Отправить комментарий Н Вторичку рассматривать принципиально не хочу, но и быть первопроходцем по экроу-счету тоже не охота, решил переждать пару лет и посмотреть к чему приведут первые продажи и каким на деле окажется этот механизм защиты Ответ на отзыв @Никита Согласен с на сайте Отправить комментарий С Мы только недавно решились на покупку квартиры, очень боязно после просмотра сюжетов с обманутыми дольщиками. Теперь грядут очередные изменения в ДДУ но как они будут работать на самом деле никто, в том числе и эксперты, не понимают.
Поэтому мы решили не рисковать и рассмотреть покупку на вторичном рынке, пусть хоть квартира не новая, но зато можно быть уверенным в том что ты покупаешь Ответ на отзыв @Светлана Согласен с на сайте Отправить комментарий В Надо застройщика садить в эскроу камеру до завершения строительства, вот тогда он не сможет смыться с деньгами дольщиков))) Шутка, конечно, будем надеяться что новые поправки смогут обеспечить должную защиту дольщикам, хотя и тут видна очевидная выгода не в пользу дольщиков. На сколько я понимаю деньги будут храниться в банке, но дольщик не будет получать проценты по вкладу и не будет снижена процентная ставка по ипотеке, хотя для банка риски отсутствуют и сам банк может пользоваться этими деньгами до сдачи дома или будет провоцировать банкротство застройщика при этом ничем не рискуя и живя на процентах уплаченных по кредитам Ответ на отзыв @Валера Согласен с на сайте Отправить комментарий Оставить комментарий Согласен с на сайте Отправить комментарий Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке.
В предыдущих статьях и . Ника Троицкая маркетолог в недвижимостиВот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты.
Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
- Оплатить стоимость квартиры.(Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
- Подписать договор долевого участия с застройщиком.
- Подготовить свои документы.
- Зарегистрировать договор в Росреестре.
- Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
- Зарегистрировать право собственности.
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, , и — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку.
В этом случае готовьте только паспорт.Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке.
Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
Здесь укажите застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше.
По закону это предмет договора, и он должен быть конкретнымЕсли у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список.
У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
- Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
- Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
- Копию паспорта.
- Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.
- Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
- Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы.
Ее называют справкой по форме банка.Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить .
Если всё совпадает — хороший знак.Сначала читать, потом подписывать Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор.
Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
- Ваши паспортные данные.
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
- Строительный адрес дома.
- Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
- Дата сдачи новостройки.
- Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
- Стоимость квартиры.
- Страхование ответственности застройщика.
- Этаж и предварительный номер квартиры.
- Реквизиты застройщика.
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них.
Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты.
Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор.
Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату.
Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора.
Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.Что это значит.
Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи.
Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля.
Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры.
Опять это невыгодно застройщику.Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию.
Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры.
В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п.
1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв.
м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.Что это значит.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор.
Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее.
Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.Перечитайте статью Ильи Синельникова «» Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.Следующая статья: .
УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель26.0265K1410.11.15288K819.0818K9229.01.16288K718.12.19150K511.06.1913K313.05.16120K222.06.16172K420.07.16230K523.09.1693K504.03.1963K07.11.16284K1427.11.1927K415.03.1841K325.08.1728K04.08.1771K430.05.1942K117.10.19110K713.0228K1Лучшее за неделю01.1046K2205.1040K5702.1030K2002.1024K37Шорты02.1022K2Шорты30.0918K7Антонида Пашинина, журналист02.1018K2805.1017K1001.1017K5Екатерина Мирошкина, экономист01.1015K501.1012K402.1012K1305.1012K2905.1011K202.1011K205.109K502.109K130.099K1630.099K1801.108K3930.097K2203.107K3101.107K13Юлия Девяткова, юрист01.107K3Шорты05.106K3001.106K2002.106K905.106K10Шорты01.106K22Дискуссия02.105K12
Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·
Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ
» Приобретение недвижимости — ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки.
В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле — но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.
Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области — они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное .
Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.
Порядок действий Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:
- Выбор строительной фирмы;
- Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
- Оформление документации.
- Выбор обслуживающей компании;
Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.
заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком — а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:
- Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
- Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
- Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.
Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита.
Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика. Выбор застройщика Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика.
При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к.
именно они, как правило, являются наиболее информативными.
- Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
- Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
- Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
- Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.
- Разрешение на постройку;
- Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
- Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
- Проектную декларацию;
Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.
Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст.
- Устав;
- Выписка ЕГРЮЛ.
- Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.
Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:
- У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.
- Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
- Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
- Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
- Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
- В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
- Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
- Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
- Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ — даже в случае, если покупатель не планирует их использовать.
Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.
Оформление договора Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме.
Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) — т.к.
на них никакие гарантии не распространяются.
Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:
- Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).
- Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
- Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
- Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
- График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.
Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.
Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие. Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам.
Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных услуг.
Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел . Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Поиск: Получите консультациюбесплатно!
для этого заполните форму: или позвоните по телефону:
ДДУ в новостройке — что это такое
Журнал Этажи Полезные статьи September 19, 2018 11:56
Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое, можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.
Что такое ДДУ
Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков.
По договору ДДУ можно купить квартиру, отдельную комнату либо нежилое помещение. Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
. В документе представлено 27 статей.
1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.
Что влечет запрет ДДУ с 2018 года? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.
Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем: эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность.
Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.
Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2021 года.
То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.
Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива.
Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.
ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.
Она должна быть в открытом доступе на сайте компании.
Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию.
В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.
� Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства.
Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо.
Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги. � Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов.
Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела.
Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам. � Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо.
Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.
� Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.
Документ считается заключенным с момента регистрации.
Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу. В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения.
Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать: � срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию; � цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты; � полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика; � гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет. При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания.
Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика. Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.
Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора.
Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться. ❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора.
Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.
Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических.
Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы: � удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика; � оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре; � разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги; � план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений; � проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников; � заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его; � договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ. Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.
Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес.
Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.
Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр.
Застройщик должен предоставить в государственный орган: Паспорт гражданина Российской Федерации.
Договор долевого участия в строительстве.
Акт приема-передачи квартиры. Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре.
Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ. Квитанцию об оплате государственной пошлины. Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.
Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.
Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если: ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ; ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры; ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку; ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.
Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика. При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой.
Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.
Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом.
Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов.
Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.
Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность. Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.
Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки.
Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками. Возможно ли наследование права требования по ДДУ Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать.
В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования.
Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства». Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.
Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах.
Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности. В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.
Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения.
Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители.
К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка.
Последние новости по теме статьи
- Ноябрь 15, 2021 Можно ли заставить приватизировать квартиру через суд
- Ноябрь 14, 2021 Калькулятор пеней жкх онлайн рассчитать
- Ноябрь 14, 2021 Договор аренды квартиры образец скачать бланк
- Ноябрь 14, 2021 Договор залога недвижимости в обеспечение договора займа между физ лицами
- Ноябрь 14, 2021 Можноли по дубликату свидетельств продать квартиру
- Ноябрь 13, 2021 Сдам свою долю в квартире без согласия других собственников 2016
