Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Что будет с дду с 1 июля 2021

Что будет с дду с 1 июля 2021

Что будет с дду с 1 июля 2021

ДДУ в 2021ом, что осталось?


11 ноября 2021Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы. Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали ) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства.

И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.Государство с 1 июля 2021 года перевело долевое строительство на новые правила. Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах. И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства.

Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн. кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро. И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию.

Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м.

новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн. кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами.

То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м.

жилья) должны были быть сданы к 2021 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем. И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов?

Не год и не два. Возможно 5-10 лет.

И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом?

Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  1. попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.
  2. смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются.

Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства.
кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства.

О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн.

кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м. это более 357 000 отдельных квартир!Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения.

Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2021 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.Что в итоге?

По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир.

Девелопер вряд ли откажется от маржи.Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний.

Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»).

И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости. Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года.

С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке.

И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года. Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны.

Мы же будем следить за ситуацией. Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения.

Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы.

Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали ) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства.

И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.Государство с 1 июля 2021 года перевело долевое строительство на новые правила.

Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами.

А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах. И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года. То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства.

Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн.

кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро. И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию.

Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м.

новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн.

кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами. То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам.

Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2021 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше.

Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем. И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов?

Не год и не два. Возможно 5-10 лет.

И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом?

Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  1. смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  2. попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются.

Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства.

О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн.

кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м. это более 357 000 отдельных квартир!Дальше будет только хуже.

По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения.

Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2021 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью.

Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.Что в итоге?

По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир.

Девелопер вряд ли откажется от маржи.Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»).

И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости.

Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года.

С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке.

И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года. Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны.

Мы же будем следить за ситуацией.

Взаимозачет по ДДУ в 2021 году

9 июляВ последнее время в нашу компанию все чаще поступают запросы на разъяснение положений (далее – «Закон 214-ФЗ»).В частности, от застройщиков и «инвесторов-подрядчиков», а также «классических инвесторов» (далее – «инвесторы») поступают вопросы о том, возможен ли взаимозачет по , ведь действующее законодательство в области долевого строительства не дает четкого запрета на это, но одновременно и не дает согласия.Застройщиков интересует возможность получить «реальные деньги» на строительство «здесь и сейчас» (а не после ввода объекта в эксплуатацию) и уйти от проектного финансирования, предоставляемого банком. Ведь на «реальные деньги» намного легче и проще строить, а проектное финансирование нужно еще получить.Что же касается «инвесторов», то их интересует возможность бартера: вместо денег за оказываемые услуги или выполненные работы многие «инвесторы» хотят получить от застройщика «квадратные метры» с хорошим дисконтом для будущей перепродажи жилых и коммерческих площадей.По сути, интерес и тех и других понятен и логически обоснован.

Но проблема в том, что новые положения не позволяют этого сделать в привычной для них форме, в связи с чем, приходится искать «особые» пути решения.Раньше дольщик или «инвестор» в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете и не перечислять реальные денежные средства застройщику. После «01» июля 2021 года все изменилось.Сейчас положения закрепляют, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу, то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.

Из указанного выше следует, что после регистрации ДДУ в Росреестре дольщик обязан произвести оплату, ОДНАКО законом не закреплена обязанность оплаты дольщиком 100% цены ДДУ после его регистрации. То есть дольщик и застройщик могут предусмотреть возможность рассрочки уплаты цены ДДУ, например, первый транш– 1 рубль, а последний транш – 3 000 000 рублей.

Самое главное, что дольщик должен оплатить всю сумму до ввода объекта в эксплуатацию!В данном случае по сути нормы законодательства в сфере долевого строительства будут соблюдены сторонами ДДУ, и Росреестр будет не вправе отказать в регистрации ДДУ, а уполномоченный банк будет не вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке ().Даже частично оплатив цену ДДУ дольщик будет вправе уступить свои права по ДДУ любому третьему лицу, получив за это «вознаграждение», а новый дольщик будет обязан «доплачивать» остаток цены ДДУ за предыдущего дольщика.Такой вариант мог бы вполне подойти для решения вопроса с взаимозачетом по ДДУ между застройщиком и инвестором. По крайней мере, это не противоречит действующему законодательству.Указанный выше пример служит наглядным доказательством того, что отсутствие в решительного запрета на взаимозачет по ДДУ дает возможность желающим найти возможность для реализации своих коммерческих интересов.

И это не единственный путь решения задачи!Таким образом, в данной статье мы постарались привести один из примеров возможности проведения взаимозачета по ДДУ между дольщиком и застройщиком. Мы надеемся, что, возможно, ответили на некоторые вопросы, с которыми в нашу компанию обращаются дольщики, «инвесторы» и застройщики, и эта статья будет Вам полезна.Если у Вас возникнут дополнительные вопросы – Вы всегда можете , и мы постараемся ответить на них!

Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье

Первого июля вступил в силу закон, вводящий новые требования к застройщикам и постепенно отменяющий договоры долевого участия. Он призван защитить права и деньги покупателей квартир, однако параллельно с этим сильно повлияет на рынок, что может повлечь подорожание жилья.

Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы. Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.

Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля.

Не изменятся резко и объемы ввода жилья.Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2021 года, тогда цены могут еще подрасти.

«Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%»

, – говорит он.Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2021 года, тогда цены могут еще подрасти. Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.»Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования . Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра.

Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно.

В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования «Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля.

Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект».

Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги.

Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее».
По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева,

«принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее»

.

С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков.

<.> Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.

Закон о долевом строительстве с 1 июля 2021

» Дата:17.07.2020

Автор статьиЮристНаписано статей177 отменяет ДДУ – теперь продажи в проектах переходят на эскроу-счета.

Это направлено на решение проблем дольщиков, которые лишились средств и жилья из-за неблагочестивых фирм. В течение долгих лет покупатели при желании купить квартиру по ДДУ сталкивались с потерей личных средств: застройщики годами тянули с вводом дома в использование, продавали одно и то же помещение нескольким лицам или вовсе исчезали с инвестированными деньгами.

Долевое участие – возведение объекта за счет личных средств покупателей: люди опосредованно участвуют в строительстве домов за личные средства.

Стороны долевого строительства следующие:

  • Застройщик (девелопер). Это организация, которая распоряжается земельным наделом на правах собственности либо аренды. В пределах данной территории организация планирует возвести дом с использованием инвестиционных средств с дольщиков.
  • Участник строительства. Это организация или физическое лицо, которое вкладывает средства в возведение дома. После завершения строительных работ инвестор получит в доме определенную квартиру.

Договор долевого участия – специальный документ, который содержит информацию об условиях заключенной сделки между сторонами строительства. ДДУ в обязательном порядке регистрируется – после проведения регистрации он считается заключенным.

Зарегистрировать ДДУ было необходимо в течение 1 месяца.

После того как дом введен в использование, а акт приема-передачи подписан, дольщик становился полноправным собственником квартиры.

Как только стороны выполнили возложенные на себя обязательства, действие ДДУ подходит к концу. Однако с середины 2021 года это больше неактуально – сфера долевого строительства претерпела существенные изменения.

Новые постановления полностью отменяют прежние правила долевого строительства. С 1.07.2021 действуют следующие изменения.

  • Для того чтобы добиться разрешения на возведение многоквартирного дома, застройщик должен зарегистрировать новое юрлицо и целевой банковский счет, а также застраховать ответственность. Без этого разрешение ему не будет выдано.
  • Застройщик вправе проводить строительные работы на нескольких объектах в одно и то же время только в том случае, если он занимается возведением жилищного комплекса.
  • Все строящиеся объекты переводятся на эскроу-счета. Застройщик при оформлении договора с дольщиком регистрирует индивидуальный целевой эскроу-счет. Этот счет содержит все средства дольщика до того, как объект окончательно сдадут в использование. Банковская организация на весь срок строительных работ блокирует доступ к этим средствам, чтобы предотвратить их несанкционированное использование.
  • Денежные средства физических лиц страхуются в Фонде защиты прав дольщиков. Это позволит предотвратить потерю средств при банкротстве строительной фирмы или самой банковской организации.
  • Застройщик должен направить проектные и инженерные документы в ЕИСЖС.

При этом ряд застройщиков могут продавать квартиры по прежней схеме и после 1.07.2021. Объекты при этом должны соответствовать требованиям законодательства. Разработка закона о ДДУ проходила по следующим этапам:

  • через 5 лет специалисты разработали решение о пошаговой отмене ДДУ к началу 2021 года;
  • с середины 2010 годов стали возникать предложения по аннулированию долевого строительства;
  • в конце 2018 года в законодательство были внесены специальные поправки, которые разработали обновленные нормы и правила долевого строительства на 2021 год.
  • через год Путин дал постановление отказаться от ДДУ к 1.07.2021 и вместо этого начать практиковать цивилизованные способы покупки жилья;
  • в 2017 году было объявлено о том, что ДДУ сменяются проектным финансированием строительных работ;

На 1.03.2021 4 крупных банка РФ оформили 55 соглашений на оформление финансирования на сумму в 34,1 млрд рублей.

Было открыто более 1200 эскроу-счетов.

22.04.2021 вступило в законную силу Постановление, которое утвердило критерии готовности здания. Если застройщик им соответствовал, то он мог использовать деньги дольщиков без открытия эскроу-счетов.

Это постановление направлено на обеспечение окончания строительства объектов в ситуациях, когда завершение строительных работ возможно исключительно по прежним правилам. Уже в 2018 году правила для строительных фирм были ужесточены.

Для оформления разрешения на строительство фирма должна была соответствовать таким требованиям:

  1. отсутствие объектов со срывом срока ввода в использование более чем на 3 месяца.
  2. отсутствие кредитных задолженностей;
  3. опыт работы в сфере возведения жилых домов – не меньше 36 месяцев;
  4. размер средств на банковском счету – как минимум 10% от запланированной стоимости застройки;
  5. площадь уже сданных объектов – не меньше 10 000 кв. м

Эксперты считают, что ужесточение требований к компаниям вместе с переменами в сфере долевого участия приведет к закрытию множества строительных фирм, к замедлению темпов возведения домов. Предполагается, что осенью 2021 года строительную сферу ожидает спад, но вскоре сложности в адаптации к обновленным схемам работы будут преодолены.

Для покупателей подобные нововведения выгодны. Финансирование через эскроу-счета предотвращает обман дольщиков со стороны строительных фирм.

В сделке появляется третья контролирующая сторона – банк, который вправе отказать компании проводить операции, не имеющие отношение к целевому расходованию денежных средств. Деньги дольщиков находятся под усиленной защитой. В случае если строительная фирма не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то дольщики получат обратно свои средства, обратившись в АСВ.

Контролем занимается и государство, которое устанавливает требования к застройщикам. Органы власти вправе освобождать от должности и назначать на нее руководящих лиц фирм.

А на собственников и учредителей фирм накладывается солидарная ответственность перед клиентами. Сегодня в сфере жилищного строительства действует ЕИСЖС. В ней есть информация о разрешениях на возведение жилых домов.

Есть и комиссия по контролю над взаимодействием строительных фирм с представителями исполнительной власти, уполномоченными контролировать сферу долевого строительства.

Также дольщиков ожидают и другие изменения.

  • Все недобросовестные застройщики покинут рынок, так как возможности организовывать строительные работы у них не будет. Люди станут реже попадать в мошеннические схемы, направленные на изымание денежных средств. В то же время некрупные строительные фирмы, добросовестно выполняющие взятые на себя обязательства перед клиентами, могут не выдержать ужесточения норм и уйти с рынка. Это приведет к монополизации строительной отрасли.
  • Строительные фирмы будут стремиться завершить работы по возведению жилого дома как можно быстрее, чтобы получить заблокированные на банковском счете деньги клиентов. В течение долгого времени выплачивать проценты по кредиту застройщикам невыгодно, что тоже будет стимулировать их сдавать дома в использование в оперативном порядке. Главное, чтобы это не привело к ухудшению качества жилья.

Эксперты выражают опасения о том, что последние нововведения отрицательно скажутся на стоимости жилья для покупателей. Отсутствие продаж на стадии котлована закономерно приведет к повышению стоимости 1 кв.

м. После реформы строительные фирмы столкнутся с существенными затратами, которые повлияют на стоимость жилья. Это объясняется следующими причинами.

  • Сумма уставного капитала зависит от площади планируемого объекта.
  • Каждая строительная фирма обязана перечислять от 1-1,2% от стоимости проекта в Компенсационный фонд застройщиков.
  • Застройщику придется оформлять банковский кредит или пользоваться помощью инвесторов. Строительные компании лишаются возможности пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Банковские организации предлагают застройщикам платное обслуживание счетов, деньги на строительство выделяются под проценты.

По словам специалистов, расходы застройщиков повысятся на треть. Для того чтобы избавиться от части затрат, фирмы переложат их на покупателей, повысив стоимость квартир.

Конкретный прогноз по ценам отсутствует.

Минимальный рост цен на новостройки составит 10%, так как квартиры начнут продаваться в уже сданных жилых домах. Многие люди лишатся возможности приобрести квартиры из-за повышенных цен на них. При этом резкого повышения стоимости в последующие несколько месяцев не произойдет.

Если разрешение на строительство фирма получила до 1.07.2018, то возведение дома будет проводиться по прежним правилам и условиям, и стоимость квартир останется прежней. ДДУ с 1.07.2021 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы.

Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

С 1.07.2021 процедура купли-продажи жилья на этапе строительных работ оформляется исключительно через эскроу-счета.

Перечень банков, где можно открыть такой счет, установлен законодательством. Строительные фирмы получают деньги с эскроу после того, как они предоставят кредитору разрешение на ввод готового объекта в использование, а также зарегистрируют права собственности на жилой дом.

Застройщики должны:

  • регистрировать эскроу-счета только в том банке, который оформил им кредит (если пришлось привлекать заемные средства).
  • учитывать средства покупателей и траты на строительные работы по отдельности;

Для взыскания убытков дольщики первым делом обращаются к застройщикам, а затем – к учредителям.

Если застройщик задерживает срок сдачи жилья более чем на полгода, то покупатель вправе требовать возвращения средств с эскроу-счета. Также законодательство увеличило список оснований для проведения внеплановых проверок деятельности строительных фирм.

Какие-либо предупреждения и уведомления направляться застройщикам не будут. К концу 2024 года количество ДДУ, которые были заключены с открытием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: В ближайшем будущем правительство направит усиленное внимание на программы и проекты, цель которых – Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ предоставляет покупателю возможность стать официальным и Переуступка ипотеки на квартиру – смена владельца жилища и лица, выплачивающего долг за него. Налоговый вычет за ремонт квартиры в новостройке позволяет заявителю вернуть 13% за отделку и Бесплатная юридическая консультация: Москва и область: Санкт-Петербург и область: Федеральный номер: © 2021 Все о недвижимости

Долевое строительство в 2021 году.

ДДУ отменят?

Содержание Закон № 214-ФЗ меняется очень часто, и несколько раз происходили революционные изменения. В 2014 году было введено обязателньое страхование.

После провала страхования частными страховщиками в 2017 году был создан Фонд защиты дольщиков. Причиной изменений в 2018 году послужили регулярные жалобы обманутых граждан.

Наиболее распространенными случаями мошенничества были:

  1. заключение незаконных договоров, которые через суд после строительства объекта признавали недействительными;
  2. продажа не принадлежащей застройщику недвижимости;
  3. строительство на земле, непредназначенной для многоквартирных домов, которые после признаются самовольными постройками;
  4. заключение сделок с заложенным имуществом;
  5. банкротство компаний.

В 2017 году официальное количество «обманутых дольщиков» составило 38,1 тыс. человек, а реальное количество пострадавших в несколько раз выше статистики.

Зимой 2017 года Президент РФ акцентировал внимание на проблемах института, а также поручил Правительству РФ разработать ряд реформ в сфере долевого строительства.

Одним из главных шагов к цели стало внесение в 2018 году поправок в ФЗ № 214 и переход на заключение договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) через эскроу-счета. Суть новых механизмов финансирования заключается в добавлении новых гарантий дольщикам и ужесточении требований к застройщикам.

С 1 июля 2021 года строительная организация, чтобы называться застройщиком, должна иметь: наименование «специализированный застройщик» т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам не менее 3 лет опыта в строительстве многоквартирных домов не менее 5 000 квадратных метров на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию наименование «специализированный застройщик» т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам не менее 3 лет опыта в строительстве многоквартирных домов не менее 5 000 квадратных метров на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию Проверьте застройщика на новые требования Контактный телефон ИНН застройщика / название ЖК Отправить После изменений в законе № 214-ФЗ денежные средства дольщиков не будут поступать сразу на счёта застройщиков и не смогут быть использованы в строительстве объекта недвижимости.

Речь идет о введении системы эскроу-счетов, при которой деньги замораживаются и выдаются компании только после сдачи дома.

При банкротстве компании клиенты смогут без потерь вернуть вложенные суммы. А для того чтобы ввести контроль и за третьей стороной, Правительство РФ установило критерии допуска банков к работе с эскроу-счетами. Следствием изменений станет значительное сокращение количества недобросовестных компаний.

Возможность заключать договоры долевого участия будет только у надёжных фирм с большим опытом работы, что предполагает более высокий уровень гарантий для граждан.

Также застройщику необходимо наличие на банковском счете неприкосновенной суммы денежных средств в размере не менее 10% от стоимости планируемой постройки. Этот процент ощутимо велик в масштабах недвижимости.

Нововведение ликвидирует компании с небольшим бюджетом.

К такому результату может привести и поправка в части уставного капитала. Теперь его минимальный размер зависит от площади всех строящихся помещений.

Специалисты делают вывод, что большие федеральные игроки в сфере недвижимости останутся и быстро перейдут на изменённое законодательство, а мелкие и вновь появившиеся фирмы не смогут с ними конкурировать. Кроме того, застройщиков обязали своевременно и точно размещать сведения о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). За невыполнение данной нормы компаниям грозит административная ответственность.

Наибольшего внимания заслуживает решение законодателя о создании третьего лица между продавцом и покупателем в виде банка. При реализации на практике изменений ожидается, что деньги на строительство можно будет получить фирмам от соответствующих банков в кредит, процент которого будет зависеть от величины вкладов.

Таким образом, законодатель в целом пытается разрешить проблемы «обманутых дольщиков» и стремится к страхованию денежных средств покупателей недвижимости. Одновременно повышаются расходы компании в части невозможного использования финансов на этапе строительства, а также оплаты посредничества с банком и дополнительного документального оформления, что, ожидаемо, будет включено в стоимость недвижимости. Продолжить строительство с привлечением средств дольщиков, то есть без счетов эскроу, стало возможно, только если выполняются следующие условия: строительство домов уже ведется; степень готовности объекта строительства составляет не менее установленного Правительством РФ процента (обычно — 30%, для некоторых ситуаций — 15 и 6%); договоры долевого участия заключены в отношении не менее 10% общей площади помещений; уплачиваются взносы в компенсационный фонд.

Создание компенсационного фонда, куда застройщики должны перечислять процент от каждой сделки, чтобы получить разрешение на регистрацию договоров долевого участия, является еще одним способом защиты интересов дольщиков.

Изначально планировалось повышение ставки взноса до 6%, однако законодательно закрепленной осталась ставка в 1,2%.

Денежные средства составляют резерв и идут либо на выплаты пострадавшим дольщикам, либо на достройку проблемных объектов. После объявления об изменениях в законодательстве во многих регионах РФ было зарегистрировано увеличение количества ДДУ.

Показатели января-августа 2021 на 19% превысили показатели аналогичного периода 2018 года и почти на 45% показатели 2017 года.

При этом большая часть договоров продана юридическим лицам – компаниям, что связано с желанием застройщиков закончить проекты по старой системе. Данная статистика подтверждает актуальность долевого строительства и нежелание компаний переходить на сложную систему эксроу.

Фирмы сами у себя выкупают недвижимость до необходимого показателя. Однако и физические лица участвуют в рекордной статистике – это реакция граждан на изменения в законодательстве и прогнозируемое повышение цен. Несмотря на то, что еще 5 лет назад Правительство РФ предлагало отказаться от долевого строительства, цифры доказывают востребованность данного института и гражданами, и компаниями застройщиками.

Редакция ФЗ № 214 ФЗ оправдана нынешней статистикой обманутых граждан и будет способствовать сведению рисков при заключении договоров долевого участия к минимуму. Проблема в том, что изменения уже привели к увеличению стоимости квадратного метра, и, скорее всего, с повсеместным распространением эскроу статистика ухудшится.

Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению спроса и повлиять на качество строительства, чтобы хоть как-то компенсировать вновь появившиеся расходы.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+