Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Арендатор вправе строить новые здания на территории

Арендатор вправе строить новые здания на территории

Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки


Наткнулся на довольно интересный вопрос, связанный с применением норм о двух наших «юридических уродцах» — (а) аренде земельного участка собственником здания и (б) аренде земельного участка для целей строительства. Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России. Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки.

Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал. Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу (пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч.). Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст.

39.20 ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются?).

Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем.

Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов». Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору. В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

Почему? То, что мы называем «арендой под зданием», разумеется, никакой арендой не является.

Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть определение аренды – арендодатель передает, а арендатор обязан возвратить обратно вещь с учетом ее естественного износа.

Понятно, что и через 29 лет на этом участке так и стояли бы здания, которые находятся в собственности арендатора. Поэтому никакого «возвращения» участка произойти не может, у арендатора опять возникает исключительное право на то, чтобы заполучить земельный участок на новый срок. Эта «аренда» — на самом деле недоразвитое вещное право, близкое к праву застройки, но очень дурно урегулированное нормами Земельного кодекса.

Иными словами, у «арендатора» участка по ст.

39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора. (Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком).

Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым».

(Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20). Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст.

Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст. 39.20, над участком, разумеется, ограничивается нормами публичного права. В частности, градостроительного.

Это означает, что на участке не может осуществляться какая-либо деятельность, которая будет противоречить градостроительным нормам и правилам.

Кстати, в этом смысле положение арендатора по 39.20 ничем не отличается от положения собственника – тот точно так же связан градостроительными режимами участка. Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые.

В пределах, разумеется, градостроительных регламентов. (Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).

Однако судебная практика нескольких окружных судов, увы, этот подход не разделяет. Я нашел которое количество дел, в которых окружные суды заняли такую позицию (и, по всей видимости, последовательно ее проводят): если арендатор получил земельный участок в аренду по ст.

39.20 ЗК РФ, арендодатель и арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования участка с эксплуатации существующей недвижимости на строительство новой недвижимости. Я так понял позицию судов. Чтобы застроить свой участок арендатор должен сначала снести принадлежащие ему здания, возвратить земельный участок публичному образованию свободным от построек.

Публичное образование выставит этот свободный уже участок на торги для целей заключения договора строительной аренды, и прежний собственник зданий эти торги может быть выиграет. Сказать, что это позиция чуднАя – не сказать ничего.

В ней проигнорированы не только юридические особенности договора аренды земельного участка по 39.20 ЗК, о которых я писал выше. Хуже, в ней проигнорирован здравый смысл и банальная экономическая логика! С такой идеологией НИ ОДИН НОРМАЛЬНЫЙ предприниматель не будет заниматься строительством.

Или будет – но только тот, который коррумпирует чиновников, отвечающих за организацию аукциона на заключение строительной аренды, чтобы те обеспечили ему победу на торгах. Вот такие вот стимулы суды посылают участникам строительного бизнеса.

И конечно, такая позиция дестимулирует собственников старой и экономически неэффективной недвижимости заниматься девелопментом участков, на которых она расположена. Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали.

Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись… В описанных делах от постановления в постановление кочует фраза о том, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором, которым был изменено вид использования участка, является ничтожным, так как оно направлено на обход процедуры торгов, которая является обязательной при заключении договора аренды для целей строительства. При этом суды частенько ссылаются на дело Президиума ВАС РФ № 1756/13, в котором якобы была сформулирована такая же позиция. Однако это совершенно не так.

В этом деле обсуждается вопрос о том, вправе ли арендодатель отказать арендатору в изменении цели использования земельного участка. В этом деле Президиум ВАС сказал, что да, вправе. И обосновал это принципом автономии воли, который распространяется и на публичное образование – арендодателя по договору аренды.

В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки.

Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются). Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац!

Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами! Именно поэтому Президиум ВАС и подчеркнул, что изменение вида разрешенного использования арендованного участка повлекло бы за собой обход законодательного запрета предоставлять земельные участки для строительства без торгов.

Совершенно другая ситуация в разбираемом выше казусе: здесь нет никакого обхода закона, устанавливающего обязательность проведения торгов. Никто не может претендовать на участок, занятый зданиями, кроме самого собственника зданий.

Поэтому сама идея торговать правом застроить участок – при наличии исключительного права собственника зданий, предусмотренного ст.

39.20 ЗК РФ и фактического отстранения всех третьих лиц от участка – выглядит нелепой.

В общем, я призываю всех обратить внимание на эту проблему и что-то с этой порочной практикой подобных прокурорских исков делать.

А то как же майские рескрипты указы о миллионах квадратных метрах жилья выполнять-то?!

Строительство на арендованной земле

Добрый день! Прошу проконсультировать по следующему вопросу: Владеем земельным участком на праве муниципальной долгосрочной аренды.

Договор заключен с администрацией города.

Собираемся строить 3-х этажное административно-торговое здание, площадью 900м2. Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание?

Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю? Заранее благодраю за ответ! С уважением, Евгений 27 Декабря 2016, 10:42, вопрос №1486279 Евгений, г.

Новороссийск

    , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

389 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 33% 2854 ответа 1394 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте Евгений!

Земельный участок Вам предоставлялся под строительство здания? У вас есть вся необходимая разрешительная документация на строительство? Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.
Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием. Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости1.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.(в ред.

Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Абзац утратил силу.

— Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.(в ред.

Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)КонсультантПлюс: примечание.По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

27 Декабря 2016, 10:49 1 0 получен гонорар 33% 9,9 Рейтинг Правовед.ru 21235 ответов 8230 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Апатиты Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,9рейтинг
  2. эксперт

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей?

что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам?

Что если я перестану платить арендную ставку за землю?ЕвгенийЕвгений, добрый день!

Да, при условии что возможность строительства данного объекта недвижимости было предусмотрено договором, а также при условии что возведенное здание соответствует виду разрешенного использования участка.

При соблюдении данных условий возможен выкуп участка после регистрации права собственности ст. 39.20 Земельного кодекса 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

39.20 Земельного кодекса 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. ,если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам?

Что если я перестану платить арендную ставку за землю?ЕвгенийВ судебном порядке оспаривать такой отказ, если аренда закончится до регистрации права на здание, у вас в случае регистрации прав в ЕГРП на объект незавершенного строительства будет преимущественное право на продление аренды на 3 года. 27 Декабря 2016, 10:54 1 0 923 ответа 218 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Иванов Макар Юрист, г. Самара Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 923ответа
  2. 218отзывов

Здравствуйте.

Определение N 307-КГ15-14692 Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы — участника долевого строительства.Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.Суды по аналогии применили ст.

289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.В силу ст.

289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

N 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, в п.

26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.

413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

27 Декабря 2016, 11:08 1 0 получен гонорар 33% 2577 ответов 1732 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Великий Новгород Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Зачем ему договор на аренду зу, который предполагает недешевую оплату аренды, если он и без этого договора может владеть и распоряжаться своим помещением?ЕвгенийЗдравствуйте, Евгений.

Вольюсь в Вашу дискуссию. Даже при наличии права на использование земельного участка необходимо надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Существует административная ответственность по ст.7.1.

КоАП РФ: Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.Примечания:1.

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.2.

В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.Таким образом, за использование участка в отсутствие действующего договора аренды Росреестр (орган гос. земельного надзора) вправе Вас оштрафовать и выдать предписание, обязывающее документы оформить. Кроме того, за то время, пока Вы использовали участок не в рамках действующего договора аренды, арендодатель вправе взыскать с Вам сумму неосновательного обогащения, равную арендной плате за соответствующий период.

27 Декабря 2016, 12:37 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 19 Апреля 2021, 19:15, вопрос №2748543 02 Декабря 2018, 12:58, вопрос №2185391 19 Января 2018, 13:06, вопрос №1877462 04 Декабря 2018, 21:34, вопрос №2188237 20 Июня 2017, 16:45, вопрос №1673140 Смотрите также

Аренда и судьба разрешения на строительство

П.21.5 ГрК РФ закрепляет абсолютно разумное правило о том, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство/реконструкцию на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.Данная норма не говорит исключительно о переходе права собственности, а использует более широкую формулировку — «права на земельный участок». Из этого напрашивается вывод о том, что при переходе прав аренды новый арендатор получает право на строительство по прежнему РнС, и правоприменительная практика с этим согласна.Однако применительно к аренде возможна иная ситуация – расторжение аренды.П ГрК РФ предусмотрено, что при расторжении договора аренды действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа.Применительно к государственной аренде такое регулирование может быть оправданно и объяснимо, но регулирование не содержит оговорки о аренде государственной земли, т.е.

применяется ко всем случаем.Теперь посмотрим на возможную на практике ситуацию: собственник сдал в аренду земельный участок под застройку, арендатор получил разрешение на строительство, но в силу каких-либо причин аренда была расторгнута. По РФ расторжение аренды влечет прекращение РнС.Остается загадкой почему в этом случае последствия для РнС носят императивный характер в форме его прекращения?

Ведь экономически ценность участка с РнС, как правило, выше участка без него и во многих случаях при расторжении аренды это чуть ли не единственный способ для арендодателя компенсировать его убытки от расторжения аренды.Возникает вопрос возможно ли обойти этот императивный запрет, если арендатор и арендодатель заинтересованы в переоформлении РнС на собственника и не желают его прекращения?С учетом того, что норма о прекращении РнС касается только случаев расторжения аренды полагаю, что в этом случае можно сделать перевод прав и обязанностей арендатора на арендодателя и прекратить аренду совпадением должника и кредитора. В этом случае аренда прекратится по иному предусмотренному РФ основанию чем расторжение договора и при этом прекращению аренды предшествует переход прав арендатора на арендодателя, что является необходимым условием для применения ГрК РФ.

Рекомендуем прочесть:  Написать деректору озона

Еще вариант – просто перевести права и обязанности арендатора на подконтрольное арендодателю юридическое лицо (и в последующим объединить его с арендодателем в рамках реорганизации), однако в некоторых случаях экономически оправданно исключать дополнительное налогообложение, связанное с арендными платежами, поэтому этот способ не всегда применим.Иными словами можно найти юридически обоснованные варианты устранения риска утраты РнС, однако объяснить себе зачем законодатель в принципе сформулировал такое основание для прекращения РнС не удается.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

, Принятый в 2001 г.

Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст.

652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание(сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

  • В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
  • По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

  • Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
  • Здание(сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится(п.

    1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания(сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком(т.н. принцип«единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием(сооружением) без земельного участка невозможно.

    Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком.

    Указанное право переходит к арендатору здания(сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом(см.

    коммент к п. 3).

В коммент.

пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием(сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание(сооружение), но и прилегающая территория.

Как далеко от контуров здания(сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания(сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение и т.

п., — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград и т.

п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК. Возможны ситуации, когда для использования здания(сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок.

В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания(сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания(сооружения) право на весь участок.

Право на земельный участок передается арендатору здания(сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение.

При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании(сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании(сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании(сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание(сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании(сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п.

3 коммент статьи.

  • Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания(сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания(сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания(сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды(ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание(сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул.

Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Возникновение у арендатора здания(сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания(сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания(сооружения), сдает его в аренду(имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки. Возникновение у арендатора здания(сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено(см.

п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются. Право постоянного(бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания(сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие(п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание(сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды.

Право постоянного(бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п.

1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г. Договор аренды здания(сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования(ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские(сделки).

Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком. Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания(сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания(сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий(принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания(сооружения).

Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий(сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования. Когда договором аренды здания(сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием(сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также«необходимости использования» см.

коммент к п. 1 наст. статьи. Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания(сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

  • Если арендодатель здания(сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание(сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания(сооружения).

Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора.

В силу закона арендодателю здания(сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения(когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного(бессрочного) пользования(после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования.

Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования.

По общему правилу, ни одно из перечисленных прав(за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания(сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок. Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания(сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания(сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно.

А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор(п.

5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что«условия пользования» требуют согласия собственника.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+